¿Se puede comprar casa sin ahorros? El aval ICO y la hipoteca del 100 %

Los bancos suelen prestar como mucho el 80 % del valor de la casa. Es una costumbre, no una ley, como vimos en la guía de qué mira el banco antes de darte una hipoteca, y por eso el comprador tiene que poner el otro 20 % de sus ahorros, además de los impuestos y los gastos. Para ese hueco existe el aval del ICO. Si estás pensando en pedirlo, ten a mano tu última declaración de la renta y el precio del piso que te gusta: al final te llevas la cuenta en cuatro pasos para saber si cumples y cuánto te costaría.

Qué es el aval del ICO y cómo funciona

Es la línea de avales para la compra de la primera vivienda de jóvenes y de familias con menores a cargo. La pone el Ministerio de Vivienda y la gestiona el ICO, el banco público. Funciona así: el Estado le garantiza al banco una parte del préstamo, y si el comprador deja de pagar, le cubre esa parte de lo que no cobra. Gracias a esa red, el banco puede prestar más del 80 %, hasta el 100 % del valor de la casa.

Cuanto más pasa tu préstamo de ese 80 %, más cubre el aval. La fórmula del ICO es lo que te prestan menos el 80 % del valor, dividido entre lo que te prestan; el valor es el menor entre el precio y la tasación. Con una hipoteca del 100 %, el aval es el 20 % del préstamo. Si la casa tiene una calificación energética D o mejor, la cuenta se hace con el 75 % y el aval llega al 25 %.

Cuánto cubre el aval del ICO

Caso	Préstamo	Parte avalada
Hipoteca del 100 % de un piso de 250.000 €	250.000 €	50.000 €, el 20 %
El mismo piso con calificación energética D o mejor	250.000 €	62.500 €, el 25 %
Ejemplo del ICO: piso de 100.000 €	95.000 €	15,79 % (21,05 % con D o mejor)

Fórmula del ICO: (préstamo menos el 80 % del valor de referencia) dividido entre el préstamo; con calificación energética de la A a la D, el 75 %. Valor de referencia: el menor entre el precio y la tasación.

El aval no cuesta nada, ni a ti ni al banco, y dura los 10 primeros años de la hipoteca, aunque la firmes a 30. Hasta el 31 de diciembre de 2025 se habían firmado 10.454 hipotecas con aval, según la tabla de actividad de la línea que publica el ICO. El plazo para firmar acababa ese día y se prorrogó: en octubre de 2026 se pueden firmar hasta el 31 de diciembre de 2027 (adenda al convenio, BOE del 2 de julio de 2026), y el ICO listaba 68 entidades con la línea en marcha.

Requisitos del aval ICO en 2026: quién puede pedirlo

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Estas son las reglas de octubre de 2026, según la página de la línea del ICO y la adenda al convenio:

• Primera vivienda, para vivir en ella: no puedes tener otra en propiedad, salvo excepciones como una parte heredada sin testamento o una casa que no puedes usar por una separación o un divorcio.
• Edad o hijos: no haber cumplido 36 años el día de la firma (si compráis dos, ninguno de los dos), o tener menores a tu cargo, y entonces no hay límite de edad.
• Residencia: haber vivido legalmente en España los 2 años anteriores.
• Ingresos y patrimonio: no pasar del límite de ingresos de la provincia donde está la vivienda, ni de 150.000 € de patrimonio neto por comprador, contando lo que tienes menos lo que debes.
• Sin impagos: no estar en situación de morosidad en la CIRBE, el registro de deudas del Banco de España, el día de la firma.
• Precio máximo: el piso no puede pasar del máximo de su comunidad, que va de 200.000 € en Extremadura a 325.000 € en Madrid.

¿Podía pedirlo Marta? Los requisitos de octubre de 2026

Requisito	Límite	Marta
Edad	No haber cumplido 36 años al firmar	35 años: cumple si firma antes de cumplir 36
Ingresos brutos al año, por comprador	De 37.800 a 63.000 € según la provincia	30.000 €: cumple en cualquier provincia
Patrimonio neto	Hasta 150.000 €	75.000 €: cumple
Precio de la vivienda	De 200.000 € (Extremadura) a 325.000 € (Madrid)	250.000 €: cabe en 17 de los 19 territorios, no en Andalucía (225.000 €) ni en Extremadura
Primera vivienda y residencia legal 2 años	Obligatorio	Supuesto: cumple

19 territorios: las 17 comunidades autónomas, Ceuta y Melilla. Reglas de la línea consultadas el 10 de octubre de 2026 y comprobadas el 14 de octubre de 2026 (ICO y adenda al convenio, BOE del 2 de julio de 2026).

En el canal nunca hemos dicho dónde vive Marta, y en Andalucía o en Extremadura su piso se pasa del precio máximo. Así que hacemos un supuesto: su piso estaría en otra comunidad, y con eso cumpliría todo.

Límite de ingresos del aval ICO según la provincia

Los ingresos que cuentan son los de tu última declaración de la renta: los rendimientos brutos del trabajo si eres asalariado y, si eres autónomo, también el rendimiento neto de tu actividad. El límite se mide en veces el IPREM, el indicador que usa el Estado para las ayudas, en su cuenta de 14 pagas: 600 € al mes, 8.400 € al año en 2026. Hasta el 18 de junio de 2026 era el mismo en toda España; desde el 19 de junio, depende de la provincia donde está la vivienda, no de donde vives tú.

Límite de ingresos por comprador desde el 19 de junio de 2026

Provincia de la vivienda	Veces el IPREM	Límite al año
Límite general (el resto de provincias)	4,5	37.800 €
Alicante, Cádiz, Cantabria, Ceuta, Las Palmas, Melilla, Navarra, Pontevedra, Valencia y Zaragoza	5,5	46.200 €
Álava	6,5	54.600 €
Madrid, Barcelona, Girona, Málaga, Illes Balears, Santa Cruz de Tenerife, Bizkaia y Gipuzkoa	7,5	63.000 €

IPREM de 2026: 600 € al mes, 8.400 € en 14 pagas (SEPE). Tabla provincial del ICO, vigente a 14 de octubre de 2026. Ingresos brutos de la última declaración de la renta.

Si compráis dos personas, se suman vuestros límites. Con menores a cargo, el límite sube 0,3 veces el IPREM por cada menor, y en las familias monoparentales puede subir un 70 %. Marta, con 30.000 € brutos, cumplía en cualquier provincia: le sobraban 7.800 € hasta el límite general. El patrimonio se cuenta igual, por comprador: si sois dos, cada uno puede tener hasta 150.000 €.

¿El aval del ICO cubre la entrada y los gastos?

Cubre la entrada, no los gastos. El préstamo avalado se calcula sobre el precio de la casa, sin impuestos ni gastos, y no puede pasar del 100 % del menor entre el precio y la tasación. El impuesto de la compra, la notaría, el registro y la tasación siguen saliendo de tu bolsillo. En el piso de Marta son los 25.000 € del redondeo del canal; en la guía de impuestos y gastos al comprar una casa vimos que, en un piso usado de 250.000 €, van de unos 6.600 € en Baleares a unos 24.100 € en Castilla-La Mancha o la Comunitat Valenciana.

Lo que Marta necesita ahorrado el día de la firma

Partida	Sin aval	Con aval
Hipoteca	200.000 €	250.000 €
Entrada	50.000 €	0 €
Impuestos y gastos	25.000 €	25.000 €
Ahorros que pone	75.000 €	25.000 €
Le quedan en la cuenta	0 €	50.000 €

Piso de 250.000 €, tasado al menos en lo que cuesta. Impuestos y gastos: redondeo del canal, el 10 % del precio.

Ojo con la tasación. Si el piso de Marta se hubiera tasado en 235.000 €, como en el supuesto de la guía de qué mira el banco, el préstamo con aval sería como mucho de 235.000 € y tendría que poner 15.000 € de entrada, además de los gastos.

Cuánto sube la cuota con una hipoteca del 100 %

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Vamos con lo que cuesta, con un supuesto: que el banco le diera el mismo 3 % fijo a 30 años. El tipo lo pactan el banco y el cliente, y el aval no lo fija. El ICO dice que el objetivo es que el préstamo sea mayor sin subir el tipo, porque el aval es gratis, pero no lo impone.

La hipoteca de Marta con aval y sin aval, al 3 % fijo a 30 años

Cuenta	Sin aval	Con aval
Hipoteca	200.000 €	250.000 €
Cuota al mes	843,21 €	1.054,01 €
Intereses en 30 años	103.555 €	129.444 €
Total devuelto al banco	303.555 €	379.444 €
Cuota sobre el sueldo neto (1.930 €)	43,7 %	54,6 %
Le queda del sueldo tras la cuota	1.087 €	876 €

Con aval, la cuota sube 210,80 € al mes, unos 2.530 € al año, y los intereses, 25.889 €. Supuesto: el banco da el mismo tipo con aval y sin él.

Esos 25.889 € de intereses de más son el precio de que te presten la entrada que no pones. Y hay una cuenta corta para calcularlo: en una hipoteca al 3 % fijo a 30 años, cada 10.000 € más te suben la cuota unos 42 € al mes (42,16 €) y los intereses, unos 5.200 € (5.178 €). Con los 50.000 € de Marta, 5 veces 42,16 € son los 210,80 €. Con otro tipo, la cifra cambia:

Cuánto sube la cuota por cada 10.000 € más de hipoteca, a 30 años

Tipo fijo	Cuota de más al mes
2,5 %	39,51 €
3 %	42,16 €
3,5 %	44,90 €
4 %	47,74 €

Al 3 %, cada 10.000 € más suman además 5.178 € de intereses en 30 años.

¿El banco tiene que darte la hipoteca si cumples los requisitos?

No. El aval resuelve la entrada, no el sueldo. Lo dice el propio ICO: la entidad decide si te da la hipoteca, con sus procedimientos y sus políticas de riesgo. Que esté entre las 68 entidades con la línea en marcha no la obliga a concedértela.

El examen es el de siempre. En la guía de cuánta hipoteca puedes pedir vimos que los bancos, en general, estiman que tus deudas no deberían pasar del 30 o el 35 % de tus ingresos. Con el 35 %, a Marta le saldría una cuota máxima de 675,50 € al mes, unos 160.000 € de hipoteca. Sin aval ya estaba en el 44 %, y con aval su cuota sería casi el 55 % de lo que le llega al mes: la última palabra la tiene el banco.

Qué pasa si dejas de pagar una hipoteca con aval del ICO

Cuando oyes que es un aval del Estado, parece que el Estado te ayuda a pagar. No es así: el aval es un compromiso del Estado con el banco. El convenio entre el Ministerio de Vivienda y el ICO lo deja escrito:

• El aval cubre al banco los impagos de cuotas de principal de los 10 primeros años. Una cuota cuenta como impagada si no la regularizas en 90 días. Los intereses no los cubre.
• Tú respondes de toda la deuda, la parte avalada y la que no, y el banco tiene que intentar recuperarla entera.
• Con lo que recupere, el banco le devuelve al Estado lo que adelantó.

Si Marta dejara de pagar, el Estado le pagaría al banco su parte, pero ella seguiría debiéndolo todo. Por eso el aval es, sobre todo, una garantía para el banco, que gracias a él se atreve a prestar más. Para quien lo pide es más deuda, con su cuota y sus intereses.

¿Compensa pedir el aval e invertir los ahorros?

¿Y qué haría Marta con los 50.000 € que no pondría? Lo primero, tendría colchón desde el día de la firma, el que sin aval tuvo que juntar desde cero, como contamos en la guía del fondo de emergencia. Con la cuota nueva, sus gastos fijos subirían a unos 1.811 € al mes, y seis meses de gastos serían 10.865 €.

Para ver si le compensa, comparamos dos Martas que gastan lo mismo cada mes durante 30 años. La del aval guarda los 10.865 € de colchón aparte, sin invertir, y mete los otros 39.135 € en un fondo el primer día. La de sin aval paga sus 843,21 € de cuota y mete cada mes en el mismo fondo los 210,80 € que no se le van en cuota. A los 30 años las dos tienen el piso pagado y venden el fondo entero con la escala del ahorro de 2026:

Lo que tiene cada Marta a los 30 años, después de impuestos

Rentabilidad del fondo	Sin aval	Con aval (con el colchón)	Diferencia para la del aval
6 % al año	176.755 €	194.061 €	17.306 € más
5 % al año	150.924 €	151.224 €	299 € más
4 % al año	129.806 €	118.723 €	11.083 € menos
3 % al año	112.432 €	94.129 €	18.303 € menos

Rentabilidad neta de comisiones. Fondo vendido entero en el año 30 con la escala del ahorro de 2026. La del aval guarda 10.865 € de colchón sin rentabilidad. Empatan con el fondo al 4,98 % al año.

Con el fondo al 6 % neto, el supuesto de siempre en el canal, la del aval acaba con 17.306 € más. Al 4 %, el supuesto prudente de la guía de amortizar hipoteca o invertir, con 11.083 € menos. Empatan en torno al 5 %. Es la misma pregunta de esa guía, pero al revés: pedir prestado para invertir solo sale a cuenta si lo invertido rinde más que la deuda, impuestos incluidos, y aquí, con el colchón parado, bastante más. Y la bolsa no da su media todos los años: hay años de caídas fuertes. Puedes probar con tu tipo y tus cifras en la calculadora de amortizar o invertir.

El riesgo de una hipoteca del 100 %: si el piso baja

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Falta el riesgo que más se olvida. Sin aval, Marta empezó con margen: el piso podía bajar un 20 % antes de que ella debiera más de lo que vale. Con el aval empezaría sin margen: debería todo lo que costó. Supongamos que el piso pasara a valer un 10 % menos, 225.000 €:

Lo que debería Marta si el piso valiera 225.000 €

Año	Sin aval	Con aval
Al firmar	200.000 € (25.000 € por debajo)	250.000 € (25.000 € por encima)
Año 2	191.522 € (33.478 € por debajo)	239.402 € (14.402 € por encima)
Año 5	177.813 € (47.187 € por debajo)	222.266 € (2.734 € por debajo)
Año 10	152.040 € (72.960 € por debajo)	190.050 € (34.950 € por debajo)

Deuda pendiente de la hipoteca al 3 % fijo a 30 años, frente a un precio de 225.000 € (un 10 % menos). La caída es un supuesto, no una previsión.

A los 2 años, con aval, debería 239.402 €: 14.402 € más de lo que vale el piso. Si tuviera que vender por un traslado o una separación, el precio no cancelaría la hipoteca: necesitaría parte de sus ahorros, y vender cuesta dinero, unos 9.000 € con un 4 % de gastos sobre 225.000 €. Además, el convenio obliga a devolver todo el préstamo avalado si vendes la casa mientras dura el aval. Con aval, la deuda no baja de los 200.000 € que Marta pidió sin él hasta el mes 103, unos 8 años y medio después de firmar.

¿Es exagerado suponer una bajada así? En España ya ha pasado. Entre el tercer trimestre de 2007 y el primero de 2014, el índice de precios de vivienda del INE bajó un 37,2 %, más de un tercio, y no volvió al nivel de 2007 hasta el primer trimestre de 2024. Lo contamos en la guía de comprar casa ahora o esperar. Qué pasará en los próximos años no lo sabe nadie: por eso es un supuesto y no una previsión.

Si no tienes ahorros: cuánto tardas en juntar la entrada

Hasta aquí, Marta tenía el dinero. El aval, en cambio, está pensado para quien tiene sueldo para pagar una hipoteca y no ha podido ahorrar la entrada. Al ritmo de Marta en la guía del fondo de emergencia, 270 € al mes:

Cuánto se tarda en juntar el dinero de la compra ahorrando 270 € al mes

Qué juntas	Tiempo
Sin aval: los 75.000 € de entrada, impuestos y gastos	23,1 años
Solo los 50.000 € de entrada	15,4 años (Marta tendría 50)
Con aval: los 25.000 € de impuestos y gastos	7,7 años

Ahorro constante, sin rentabilidad, con precios e ingresos que no cambian.

Con el aval, el plazo baja a un tercio. Pero son plazos con precios e ingresos constantes, y al firmar tendrías que seguir cumpliendo los requisitos, incluido el de edad: el aval de jóvenes se acaba el día que cumples 36.

El préstamo TU CASA para la entrada: cómo está en octubre de 2026

Queda otra ayuda en el aire, con fecha. El 2 de octubre de 2026, el Congreso derogó el decreto que creaba TU CASA, un préstamo público sin intereses para la entrada de la primera vivienda (Real Decreto-ley 26/2026). El 7 de octubre de 2026, el BOE publicó otro decreto que lo vuelve a crear, el Real Decreto-ley 29/2026.

Presta el menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €, al 0 % y sin comisiones; con un piso de 250.000 €, serían justo 50.000 €. A cambio, la casa queda sujeta para siempre a un precio máximo de venta. A 14 de octubre de 2026 estaba en vigor y pendiente de convalidación, y quién puede pedirlo y con qué límites lo tiene que fijar un Acuerdo del Consejo de Ministros que aún no existía, así que todavía no se podía pedir. Comprueba cómo está en el BOE.

Conclusión: tu cuenta en cuatro pasos

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Entonces, ¿se puede comprar casa sin ahorros con el aval del ICO? Sin ahorros, no: los impuestos y gastos, unos 25.000 € en el piso de Marta, salen de tu bolsillo. Lo que hace el aval es cubrir la entrada. En nuestro supuesto, Marta se habría quedado con 50.000 €, a cambio de 210,80 € más al mes y 25.889 € más de intereses, con una cuota de más de la mitad de su sueldo y sin margen si el piso baja. El aval es una garantía para el banco, y la deuda es tuya.

1. Los requisitos: revisa los completos en la página del ICO, con tu edad, tus ingresos de la última declaración de la renta, tu patrimonio, y el límite de ingresos y el precio máximo del sitio donde compras.
2. La subida de la cuota: coge lo que no pondrías de entrada, divídelo entre 10.000 y multiplícalo por 42. Es, más o menos, lo que sube la cuota cada mes en una hipoteca al 3 % a 30 años.
3. El peso en tu sueldo: divide la cuota nueva entre tu sueldo neto, multiplícalo por 100 y mira si pasa del 35.
4. Los impuestos y gastos: aparta los de tu comunidad, que esos los pagas tú.

Un ejemplo con el piso de Marta: 50.000 € entre 10.000, por 42, dan 210 € más al mes, y la cuenta exacta da 210,80 €. Su cuota nueva, 1.054,01 €, entre 1.930 € de sueldo neto y por 100, da un 54,6 %: bastante más del 35.