¿Comprar casa ahora o esperar? Los números reales en España (2026)
Javier paga 1.280 € de alquiler y duda entre comprar un piso de 250.000 € ya o esperar. Hacemos la cuenta del que espera: cuánto cuesta un año, cuánto tiene que bajar el piso y qué pasa si sube.
La respuesta corta
Esperar un año a comprar cuesta unos 2.800 € en el ejemplo de Javier (piso de 250.000 €, alquiler de 1.280 €), no los 15.360 € del alquiler, si el precio y el tipo no cambian. Le compensa si el piso baja algo más de un 1 % y le sale cara si sube: con un 12 % más, la espera costaría unos 35.800 €. Tu empate sale de 100 entre (precio ÷ alquiler anual), menos 5.
Capítulos del vídeo (11)
- ¿15.360 euros tirados?
- Javier y el piso de Marta
- El alquiler no es lo que cuesta esperar
- Cuánto tiene que bajar el piso
- Tu cuenta en una línea
- Lo que ha hecho el precio en España
- Tres supuestos: sube, se queda igual o baja
- ¿Y si lo que baja es el tipo de interés?
- Lo que queda fijado el día de la firma
- El decreto de vivienda de septiembre de 2026
- Conclusión: tres cuentas para tu caso
En esta guía
- ¿Cuánto cuesta de verdad esperar un año para comprar casa?
- ¿Cuánto tiene que bajar el piso para que compense esperar?
- La cuenta de una línea para tu caso
- ¿Y si el piso sube, se queda igual o baja?
- Lo que ha hecho el precio de la vivienda en España
- ¿Y si lo que baja es el tipo de interés de la hipoteca?
- El decreto de vivienda de septiembre de 2026
- Conclusión: tres cuentas para tu caso
El caso
Javier es el vecino de Marta, la de comprar o alquilar. Paga 1.280 € de alquiler al mes, 15.360 € al año, y tiene 75.000 € en un fondo indexado. Duda entre comprar ya un piso como el de Marta (250.000 €, con una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 % fijo, 843,21 € al mes) o esperar uno o dos años por si bajan los precios. Le dicen que cada año de espera son 15.360 € tirados. ¿Es verdad?
No lo es. Esperar un año le cuesta a Javier unos 2.800 €, menos de la quinta parte, siempre que el piso y el tipo de la hipoteca sigan igual. El problema de esperar está en otro sitio: en lo que pasa si el piso sube. Aquí hacemos la cuenta del que espera con las cifras del vídeo y datos oficiales de España en 2026. Los caminos que probamos para el precio son supuestos, no previsiones, y esto no es una recomendación personal.
¿Cuánto cuesta de verdad esperar un año para comprar casa?
Si Javier espera, paga 15.360 € de alquiler que no vuelven. Pero si compra, también hay dinero que no vuelve. En el primer año de hipoteca, de sus cuotas solo 4.176 € sirven para devolver deuda, y esos sí los recupera. Los otros 5.943 € son intereses. A eso se suman los gastos de propietario (IBI, comunidad, seguros y mantenimiento): unos 3.000 € al año. En total, 8.943 € que tampoco vuelven.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler de 12 meses (si espera) | 15.360 € |
| Intereses de la hipoteca (si compra ya) | 5.943 € |
| Gastos de propietario (si compra ya) | 3.000 € |
| Lo que no vuelve si compra ya | 8.943 € |
| Diferencia a favor de comprar | 6.417 € |
| Esperar un año con precio y tipo iguales | 2.822 € |
Los 25.000 € de impuestos y gastos de la compra no entran en esta resta, porque se pagan igual compre cuando compre.
Falta una pieza: si Javier espera, sus 75.000 € siguen invertidos un año más. Con el supuesto de la serie, un 6 % anual, ganarían 4.500 €, que tras el 19 % del IRPF del ahorro se quedan en 3.645 €. Restando eso a los 6.417 € y sumando lo que rinde lo que invierte quien compra, la espera sale por 2.822 €.
Un aviso sobre ese 6 %: es una media supuesta para muchos años, no una promesa. Si el dinero estuviera en un depósito al 3 %, como el de la guía de Letras, depósito y cuenta remunerada, esperar costaría 4.619 €. Y si ese año la bolsa cayera un 20 %, costaría 21.203 € (más que el propio alquiler) y a Javier le faltarían 15.000 € para la entrada.
¿Cuánto tiene que bajar el piso para que compense esperar?
Cada punto que baja el piso le ahorra a Javier 2.750 €: 2.500 € de precio y 250 € de impuestos y gastos, que bajan con él. Para recuperar los 2.822 € de la espera le basta con que el piso baje un 1,03 % en un año, hasta 247.435 €. Ese es el punto de empate. Si espera dos años, el alquiler suma 31.099 €, la espera cuesta 6.055 € y el empate sube al 2,20 % (un 1,11 % por cada año).
Con el dinero en un depósito al 3 % en vez de en el fondo, el empate de un año sube al 1,68 %. Es poco, y ahí está la trampa: si el empate está tan cerca, el alquiler casi no decide nada. Decide hacia dónde se mueva el precio.
La cuenta de una línea para tu caso
Ese 1 % es el de Javier. El tuyo sale con una cuenta con dos datos: el precio del piso que miras y lo que costaría alquilarlo un año entero.
- Divide el precio entre el alquiler de un año. Es la regla de los 10 segundos de la guía de comprar o alquilar. A Javier le sale 16.
- Divide 100 entre ese número.
- Réstale 5. Lo que sale es, más o menos, el porcentaje que tendría que bajar el piso en un año para que esperar compense.
El 5 es lo que cuesta un año de propietario en porcentaje del precio: 2,4 % de intereses con una hipoteca al 3 % por el 80 %, 1,2 % de gastos y 1,5 % de lo que dejan de rendir tus ahorros si estaban invertidos al 6 %. Si los tienes parados, resta 3,58 en lugar de 5. Con un número de 20, el resultado es cero: esperar un año no cuesta nada si el precio no cambia. En Barcelona y Madrid, donde el número era 22 y 23 con los precios de agosto de 2026, ronda el cero. Es una aproximación, no una cifra exacta.
¿Y si el piso sube, se queda igual o baja?
Nadie sabe qué hará el precio. Por eso probamos tres supuestos para dentro de un año, anclados en datos del INE: sube un 12 % (como entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, un 12,2 %), se queda igual o baja un 7 % (el ritmo medio de la caída de 2007 a 2014, con un 6,9 % anual).
| Supuesto del precio | Precio del piso | Esperar le cuesta |
|---|---|---|
| Sube un 12 % | 280.000 € | 35.822 € más |
| Se queda igual | 250.000 € | 2.822 € más |
| Baja un 7 % | 232.500 € | 16.428 € de ahorro |
Supuestos, no previsiones. En el supuesto de subida no se sube el tipo de la hipoteca, que entre julio de 2025 y julio de 2026 pasó del 2,6 % al 2,9 %.
Y lo peor del caso de la subida no es la cifra. Con el piso a 280.000 €, el 30 % que hace falta para firmar ya no son 75.000 €, son 84.000 €: 9.000 € más. El fondo de Javier solo habría crecido 3.645 €. Si no ahorra nada más de su sueldo, le faltarían 5.355 € para poder comprar.
A dos años todo se estira: con dos subidas seguidas del 12 %, esperar costaría 76.015 € y faltarían 11.637 € para la entrada; con dos bajadas del 7 %, se ahorrarían 31.097 €. En estos ejemplos se puede perder más del doble de lo que se puede ganar, pero eso sale de los supuestos elegidos, no de que subir sea más probable que bajar.
Lo que ha hecho el precio de la vivienda en España
Según el INE, en el segundo trimestre de 2026 la vivienda costaba un 12,2 % más que un año antes, con seis trimestres seguidos por encima del 12 %. Hay señales en sentido contrario: los notarios registraron en julio de 2026 un 11,1 % menos de compraventas que un año antes, aunque a precios más altos, e idealista anotó en agosto la primera bajada mensual del precio de los anuncios en 43 meses.
Y en España ya hemos visto una caída de verdad. Entre el tercer trimestre de 2007 y el primero de 2014, el índice del INE (que mide compraventas, no tasaciones) bajó un 37,2 %, y no volvió al nivel de 2007 hasta el primer trimestre de 2024. Las dos cosas han pasado, y cuál viene después no lo sabemos. Según quién mida, la subida del último año va del 7,7 % de los notarios al 12,5 % de los anuncios de idealista.
¿Y si lo que baja es el tipo de interés de la hipoteca?
Hay quien no espera a que baje el piso, sino a que bajen las hipotecas. Con el precio quieto, el tipo tendría que bajar del 3 % al 2,85 % para que Javier recuperase en intereses, contando los primeros 10 años, lo que le cuesta esperar un año.
| Concepto | Un punto menos de tipo (2 %) | Un 5 % menos de precio |
|---|---|---|
| Cuota mensual | 104 € menos | 42 € menos |
| El día de la firma | Igual | 3.750 € menos |
| Deuda desde el primer día | Igual | 10.000 € menos |
| A 30 años, sin actualizar | 37.429 € de ahorro | 18.928 € de ahorro |
El precio va por delante hasta los 8,7 años; a partir de ahí gana el tipo. Actualizando los euros de cada año al 3 %, el tipo ahorra 1,56 veces más.
Hay otra diferencia: el tipo se puede intentar cambiar más adelante, negociando con tu banco o llevándote la hipoteca a otro. En una fija, llevártela a otro banco puede costar como máximo un 2 % del capital reembolsado en los 10 primeros años y un 1,5 % después, y nunca más que la pérdida del banco (art. 23.7 de la Ley 5/2019). Con tu propio banco, la comisión es la que firmaste, y en los dos casos el banco tiene que querer. El precio al que compraste, en cambio, no se renegocia. Los números de fija y variable están en la guía de hipoteca fija o variable.
El decreto de vivienda de septiembre de 2026
El 30 de septiembre de 2026 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre, que necesitaba el respaldo del Congreso para seguir adelante. Dos medidas tocan esta cuenta. La primera es una deducción en el IRPF del 10 % del alquiler de la vivienda habitual para bases imponibles inferiores a 33.007,20 €, con tope: a Javier le correspondería hasta unos 809 € al año. La segunda es un préstamo público al 0 % para la primera vivienda habitual, por el menor del 20 % del valor o 50.000 €, a cambio de un precio máximo de venta permanente. Sus requisitos quedaron pendientes de un acuerdo del Consejo de Ministros.
Si siguen en vigor cuando leas esto, cuentan: la deducción reduciría el coste del alquiler mientras esperas, y el préstamo cambiaría el ahorro que necesitas el día de la firma. Comprueba su estado en el BOE antes de decidir.
Conclusión: tres cuentas para tu caso
¿Comprar ya o esperar? Depende de lo que haga el precio, y eso no lo sabe nadie. Lo que sí dicen los números es que el alquiler pesa mucho menos de lo que parece: un año de espera le cuesta a Javier unos 2.800 €, casi lo mismo que un solo punto de precio. Antes de decidir, haz tres cuentas con tus números:
- Tu punto de empate: 100 entre tu número, menos 5.
- Lo que necesitas el día de la firma, que en el ejemplo era el 30 % del precio: cuánto subiría si el piso se encarece y cuánto habrán crecido tus ahorros.
- El tipo: cada punto son algo más de 50 € al mes por cada 100.000 € de hipoteca a 30 años, con tipos en torno al 3 %.
Con esas tres cifras no sabrás qué va a hacer el mercado, pero sí cuánto te cuesta esperar y cuánto te estás jugando.
Supuestos del cálculo
- Piso de 250.000 € (precio de anuncio de idealista, agosto de 2026): 50.000 € de entrada y 25.000 € de impuestos y gastos, el 30 % del precio. Hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 % fijo, 843,21 € al mes. Alquiler de un piso igual: 1.280 € al mes.
- Método: los dos caminos gastan lo mismo cada mes y quien gasta menos invierte la diferencia. Se compara el patrimonio el día en que compraría el que espera. Euros nominales de cada año, sin inflación. Sistema francés y cuotas mensuales.
- Fondo indexado al 6 % anual neto de comisiones (supuesto, no previsión) con IRPF del ahorro de 2026 del 19 %. Gastos de propietario de 3.000 € al año (IBI 500, comunidad 960, seguros 350 y mantenimiento 1.200), con un 2 % de subida anual.
- Los caminos del precio (sube un 12 %, igual, baja un 7 %) son supuestos, no previsiones. En el supuesto de subida no se sube el tipo.
- La regla del 5 es una aproximación: 2,4 % de intereses, 1,2 % de gastos y 1,5 % de rendimiento de los ahorros al 6 %, con una hipoteca al 3 % por el 80 %. Con ahorros parados, 3,58.
- Datos consultados el 30 de septiembre de 2026. El INE mide compraventas en su serie de 2007 a 2014 (un 37,2 % menos); la guía de comprar o alquilar usó tasaciones del Ministerio, con una caída cercana al 30 % hasta 2013.
- El 30 % del día de la firma es el del ejemplo: el 20 % que no financia el banco (práctica habitual, no un límite legal) y un 10 % de impuestos y gastos, que cambia según la comunidad.
Contenido educativo de Titanes del Dinero, no asesoramiento financiero personalizado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta esperar un año para comprar una casa?
En el ejemplo de Javier (piso de 250.000 €, hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 % y alquiler de 1.280 €), esperar un año cuesta 2.822 €, no los 15.360 € de alquiler, si el precio y el tipo no cambian. En el primer año de hipoteca no vuelven 8.943 € (5.943 € de intereses y 3.000 € de gastos de propietario) y los ahorros siguen invertidos mientras se espera.
¿Cuánto tiene que bajar el precio de un piso para que compense esperar?
Cada punto de precio ahorra 2.750 € en un piso de 250.000 €: 2.500 € de precio y 250 € de impuestos y gastos. Para recuperar los 2.822 € de un año de espera, el piso tiene que bajar un 1,03 %; esperando dos años, un 2,20 %. Con el dinero en un depósito al 3 % en vez de en un fondo, el empate de un año sube al 1,68 %.
¿Qué pasa si espero y el precio de la vivienda sube?
Es lo que más pesa. Con un supuesto de subida del 12 % (como entre 2025 y 2026 según el INE), esperar un año costaría 35.822 €, el piso pasaría a 280.000 € y habría que tener 84.000 € el día de la firma en lugar de 75.000 €. Con una bajada del 7 % se ahorrarían 16.428 €. Son supuestos, no previsiones.
¿Cómo calculo cuánto tendría que bajar el piso que quiero comprar?
Divide el precio del piso entre lo que costaría alquilarlo un año, divide 100 entre ese número y réstale 5. Es una aproximación. Si tienes los ahorros parados en vez de invertidos al 6 %, resta 3,58. Con un número de 20, el resultado es cero: esperar un año no cuesta nada si el precio no cambia.
¿Compensa esperar a que bajen los tipos de interés de las hipotecas?
Con el precio quieto, el tipo tendría que bajar del 3 % al 2,85 % para recuperar en intereses, en 10 años, lo que cuesta esperar un año. Un punto menos de tipo reduce la cuota 104 € al mes; un 5 % menos de precio, 42 €. El precio va por delante hasta los 8,7 años y después gana el tipo. Además, el tipo se puede intentar renegociar y el precio pagado, no.
Fuentes
- INE, Índice de Precios de Vivienda, 2.º trimestre de 2026: ine.es (consultado el 30 de septiembre de 2026)
- Banco de España, tipo medio de las hipotecas nuevas (tabla 19.3): bde.es (consultado el 30 de septiembre de 2026)
- Notariado, compraventas de julio de 2026: notariado.org (consultado el 30 de septiembre de 2026)
- Real Decreto-ley 26/2026 (BOE del 30 de septiembre de 2026): boe.es (consultado el 30 de septiembre de 2026)
- idealista, informes de precio de la vivienda (agosto de 2026): idealista.com (consultado el 30 de septiembre de 2026)
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 23.7): boe.es (consultado el 30 de septiembre de 2026)
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: novación o cambio de condiciones: clientebancario.bde.es (consultado el 30 de septiembre de 2026)
Sigue con
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