Calculadora de comprar o alquilar: la regla de los 10 segundos
Divide el precio del piso entre el alquiler de un año y mira en qué zona cae tu ciudad. Con el coste mensual de ser propietario y el dinero que hace falta el día de la firma.
Comprar o alquilar: la regla de los 10 segundos
Viene con los datos de Marta, los del vídeo. Cambia las cifras por las tuyas.
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Cómo funciona la regla
Divide el precio del piso entre lo que cuesta alquilar uno igual durante un año entero. El resultado es el número de años de alquiler que pagan el piso. En la media de España, en agosto de 2026, un piso de 85 m² costaba unos 250.000 € y se alquilaba por unos 1.280 € al mes: 250.000 entre 15.360 dan unos 16.
- Menos de 20Comprar gana aunque el piso apenas suba, si te quedas muchos años y compras sin estirarte.
- De 20 a 25Zona gris: el ganador depende de lo que suba la vivienda.
- Más de 25Comprar solo gana si los precios suben al menos como la inflación durante dos décadas.
De dónde salen los umbrales
Salen del modelo a 20 años de la guía: dos personas con el mismo sueldo y los mismos ahorros, una compra y la otra alquila e invierte la diferencia en un fondo indexado al 6 %. Con ese modelo, comprar y alquilar empatan hacia 19 o 20 años de alquiler si la vivienda no sube, y hacia 26 o 27 si vivienda y alquiler suben un 2 % al año. Por eso el 20 y el 25 marcan las zonas.
La calculadora también te da el coste mensual de ser propietario el primer año: la cuota de una hipoteca a 30 años que financia el 80 % más los gastos del propietario (IBI, comunidad, seguros y mantenimiento), y cuánto dinero hace falta el día de la firma, contando un 10 % de impuestos y gastos.
Lo que la regla no ve
- Cuántos años te vas a quedar: con la vivienda subiendo un 3 % al año, comprar tarda unos 4 años en compensar; si no sube, cerca de 10.
- Si te estiras: si la cuota pasa del 30 o 35 % de tus ingresos, o la entrada te deja sin colchón, el riesgo sube mucho.
- La disciplina: alquilar e invertir solo funciona si inviertes de verdad la diferencia, cada mes.
Todas las cuentas, con tablas y fuentes, en la guía ¿Comprar o alquilar vivienda en España? y en el vídeo del canal.
Es una estimación educativa con los supuestos indicados, no una recomendación personal.