¿Amortizar hipoteca o invertir? La regla del 3 y el 5, con números reales
Marta tiene una hipoteca de 200.000 € al 3 % fijo y le llegan 20.000 € que no necesita. ¿Se los da al banco o los invierte? Cuota o plazo, comisiones, impuestos y el duelo a 10 y 20 años.
La respuesta corta
Decide el tipo de interés de tu hipoteca. Por debajo del 3 %, los números favorecen invertir aunque la bolsa dé solo un 4 %; por encima del 5 %, favorecen amortizar aunque dé un 6 %; en medio está la zona gris. Marta, al 3 %, está en la frontera: invertir le deja unos 18.600 € más a 20 años si no vende en las caídas. Y si amortizas, reducir plazo ahorra 2,5 veces más intereses que reducir cuota.
Capítulos del vídeo (11)
En esta guía
- Amortizar: ¿reducir cuota o reducir plazo?
- La letra pequeña: lo que te puede cobrar el banco
- Amortizar es una inversión sin riesgo
- La alternativa: invertir en un fondo indexado
- El duelo a 10 y 20 años
- La regla del 3 y el 5
- Amortizar hipoteca o invertir: la regla del 3 y el 5
- La regla en tres casos
- La excepción: si desgravas por una compra anterior a 2013
- Antes de nada: el colchón
- Qué haría Marta
El caso
Marta, la de la guía de comprar o alquilar, tiene una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 % fijo, firmada en 2026, y paga 843 € al mes. Le llegan 20.000 € que no necesita, de una herencia por ejemplo, y ya tiene su colchón para emergencias. ¿Se los da al banco para deber menos o los invierte?
Casi todo el mundo tiene una respuesta, pero pocos han hecho la cuenta. Aquí la hacemos a 10 y 20 años, con los tipos de hoy, los impuestos y la letra pequeña del banco, y con una condición para que la comparación sea justa: en todas las opciones sale cada mes el mismo dinero de la cuenta de Marta. Solo cambia qué hace con los 20.000 € del primer día.
Amortizar: ¿reducir cuota o reducir plazo?
Amortizar es devolverle al banco parte de la deuda antes de tiempo. Normalmente puedes elegir entre dos caminos, aunque conviene mirarlo en tu contrato: pagar menos cada mes durante los mismos años (reducir cuota) o seguir pagando lo mismo y terminar antes (reducir plazo).
| Opción | Cuota | Plazo | Intereses que se ahorra |
|---|---|---|---|
| Sin amortizar | 843,21 € | 30 años | (paga 103.555 € de intereses) |
| Reducir cuota | 758,89 € (84,32 € menos) | 30 años | 10.355 € |
| Reducir plazo | 843,21 € | 54 cuotas menos (4,5 años) | 25.928 €×2,5 |
¿Dos veces y media más? No es magia. Con el plazo, Marta sigue pagando 84 € más al mes durante unos 25 años y medio, y todo ese dinero (25.763 € en total) va a la deuda. Con la cuota, esos 84 € vuelven a su bolsillo cada mes.
Así que la pregunta de verdad es qué haces tú con esos 84 €. Si los inviertes cada mes, reducir cuota puede salir mejor que reducir plazo; si se te van en el día a día, el plazo gana de largo.
La letra pequeña: lo que te puede cobrar el banco
El banco te puede cobrar una comisión por amortizar, pero con límites, y solo si demuestra que pierde dinero. Los topes dependen de cuándo firmaste:
| Hipoteca | Fija | Variable |
|---|---|---|
| Desde el 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019) | 2 % los 10 primeros años; 1,5 % después | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros; después, 0 |
| Del 9 de diciembre de 2007 al 15 de junio de 2019 (Ley 41/2007) | 0,5 % los 5 primeros años y 0,25 % después, más la compensación por riesgo de tipo pactada | 0,5 % los 5 primeros años y 0,25 % después |
| Variables anteriores al 9 de diciembre de 2007 (Ley 2/1994) | Lo que diga la escritura | Como mucho el 1 %, o lo pactado si es menos |
Si tu hipoteca es anterior a 2019, mira tu escritura. Para Marta serían como mucho 400 € (el 2 % de 20.000 €), y no cambian el resultado: con esa comisión, la ventaja de invertir a 20 años sube de 18.578 € a 19.292 €.
Amortizar es una inversión sin riesgo
Esto es lo que casi nadie explica: si tu hipoteca es fija al 3 %, cada euro que devuelves te rinde un 3 %, garantizado. Cada 100 € que amortizas son 3 € de intereses que dejas de pagar cada año. Y sin impuestos, porque Hacienda no cobra por los intereses que te ahorras. En una variable, ese rendimiento sube y baja con el Euríbor.
| Opción sin riesgo | Rentabilidad bruta | Tras impuestos |
|---|---|---|
| Letras del Tesoro a 12 meses (subasta del 1 de septiembre de 2026) | 2,846 % | 2,31 % |
| Amortizar una hipoteca fija al 3 % | Equivale a un 3,70 % | 3 %gana |
Letras tras el 19 % de IRPF. El 3,70 % es lo que tendría que pagar una inversión que tributara al 19 % para dejarte un 3 % limpio.
Entre lo que no tiene riesgo, amortizar gana. La pregunta es si te merece la pena arriesgar para ganar más. Eso sí: lo que devuelves al banco no vuelve. Si mañana lo necesitas, tendrás que pedir otro préstamo.
La alternativa: invertir en un fondo indexado
La otra opción es invertir los 20.000 € en lo más sencillo: un fondo indexado a la bolsa mundial, con comisiones bajas. Suponemos un 6 % al año ya descontadas las comisiones, y un 4 % como escenario prudente. El 6 % es un supuesto moderado: la bolsa mundial en euros (MSCI World) ha dado un 6,64 % anual desde finales de 2000, pero nadie garantiza que se repita.
A 20 años, esos 20.000 € serían unos 64.143 €. Pero cuando vendes, Hacienda se lleva entre un 19 y un 30 % de lo que has ganado:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Si Marta lo vendiera todo en el año 20, pagaría 9.150 € y se quedaría con 54.993 €. Y ese es el peor caso: mientras no vendas, Hacienda espera, y el traspaso entre fondos de inversión no tributa (no vale para los ETF).
Esa rentabilidad tiene un precio. La bolsa mundial cayó un 40 % en 2008 y casi un 18 % en 2022, y en la peor racha llegó a perder más de la mitad. El 6 % es una media, no lo que pasa cada año.
El duelo a 10 y 20 años
Piensa en dos huchas. Si Marta invierte, su hucha es el fondo. Si amortiza reduciendo plazo, su hucha es la deuda que ya no tiene, que equivale a sus 20.000 € creciendo al 3 % de la hipoteca.
| Horizonte | Amortizar: deuda que ya no tiene | Invertir: fondo tras impuestos | Ventaja de invertir |
|---|---|---|---|
| 10 años, bolsa al 6 % | 26.987 € | 32.615 € | 5.628 € |
| 20 años, bolsa al 6 % | 36.415 € | 54.993 € | 18.578 € |
| 10 años, bolsa al 4 % | 26.987 € | 27.708 € | 721 € |
| 20 años, bolsa al 4 % | 36.415 € | 38.940 € | 2.525 € |
| 20 años, la bolsa cae un 40 % justo al vender | 36.415 € | 34.724 € | −1.691 € (gana amortizar) |
Mismo dinero saliendo cada mes en las dos opciones. El fondo se vende entero en el año 10 o 20 y paga el IRPF del ahorro (el peor caso fiscal). Hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 % fijo.
Con un 3 % y la bolsa al 6 %, gana invertir: unos 18.600 € más a 20 años. Pero todo depende de ese 6. Si la bolsa da un 4, la ventaja se queda en unos 2.500 €, casi nada para todo el riesgo que corres. Y si cae un 40 % justo el año en que vas a sacar el dinero, veinte años de ventaja se borran en un mal año.
¿Y si Marta reduce la cuota e invierte los 84 € que se ahorra cada mes? Queda en medio: a 20 años le saca 6.892 € a reducir plazo, pero se queda 11.685 € por detrás de invertirlo todo el primer día.
La regla del 3 y el 5
Hasta aquí, la hipoteca de Marta. ¿Y la tuya? La pregunta clave es con qué tipo de hipoteca empatan las dos opciones. Si la bolsa da un 6, empatan hacia el 5 %; si da solo un 4, algo por encima del 3 %. De ahí sale la regla. Coge el recibo y mira el tipo que pagas hoy:
- Menos del 3 %Los números favorecen invertir, aunque la bolsa dé solo un 4.
- Del 3 al 5 %Zona gris: el ganador depende de lo que haga la bolsa, y eso no lo sabe nadie.
- Más del 5 %Los números favorecen amortizar, aunque la bolsa dé un 6.
| Caso | Bolsa al 6 % | Bolsa al 4 % |
|---|---|---|
| Marta, a 20 años vista | 5,07 % | 3,34 % |
| Marta, a 10 años vista | 4,90 % | 3,26 % |
| 100.000 € pendientes a 10 años | 4,92 % | 3,27 % |
| 60.000 € pendientes a 5 años | 4,86 % | 3,25 % |
Neto de impuestos, vendiendo el fondo al final. La regla vale igual con 20, 10 o 5 años por delante, aunque con poco plazo una caída de la bolsa pesa más.
Hoy las hipotecas nuevas rondan el 3 %, según el Banco de España (2,89 % en julio) y el INE (2,96 % en junio): justo en la frontera. La regla supone que ya tienes tu colchón, que la bolsa da entre un 4 y un 6 % y que vendes y pagas impuestos al final.
Amortizar hipoteca o invertir: la regla del 3 y el 5
Viene con los datos de Marta, los del vídeo. Cambia las cifras por las tuyas o abre la calculadora a pantalla completa.
Pulsa «Calcular» para ver tu resultado.
La regla en tres casos
Una fija barata de 2021
Ana firmó en septiembre de 2021, con los tipos en mínimos, una hipoteca fija de 200.000 € al 1,5 %. Por debajo del 3 %, la regla dice invertir. Para que amortizar le compensara, la bolsa tendría que darle menos de un 1,82 % al año durante 20 años. Si da un 6, invertir le gana por 28.001 €; si da un 4, por 11.948 €. Y hoy, hasta las Letras del Tesoro pagan más que su hipoteca.
Una variable con el Euríbor subiendo
En una variable pagas el Euríbor más un diferencial. El Euríbor de septiembre de 2026 va por algo más del 3,2 %, más de un punto por encima de hace un año. Con un diferencial de 0,6, pagarías cerca de un 3,8 %: zona gris.
| Momento | Tipo | Cuota |
|---|---|---|
| Con el Euríbor de septiembre de 2025 | 2,772 % | 814,88 € |
| Con el Euríbor de septiembre de 2026 | 3,831 % | 895,67 € (80,79 € más) |
| Amortizando 20.000 € y reduciendo cuota | 3,831 % | 776,25 € (119,42 € menos) |
Si esa subida te aprieta, amortizar 20.000 € y reducir la cuota te la baja más de lo que te ha subido.
Si el Euríbor sigue subiendo
Supón, sin que sea una previsión, que el Euríbor sube al 4,5 %. Pagarías un 5,1 %: semáforo en rojo. Aunque la bolsa dé un 6, invertir ya no compensa; como mucho, empata (amortizar gana por 654 € a 10 años y por 351 € a 20). Con un Euríbor del 5 %, amortizar ganaría por 6.145 € a 20 años. Cuanto más suba, más gana amortizar.
La excepción: si desgravas por una compra anterior a 2013
Si compraste tu casa antes de 2013 y ya te desgravabas la hipoteca, sigues deduciéndote un 15 % de lo que pagas. Pero solo sobre los primeros 9.040 € de pagos al año (amortización, intereses y gastos). En declaración individual son 9.040 € por persona; en la conjunta, 9.040 € para toda la familia, no por persona.
Si tus pagos del año no llegan a esa cifra, amortiza lo que falta hasta llegar: esa parte te ahorra un 15 % en la renta, una sola vez. Por ejemplo, si pagas 7.200 € al año, te faltan 1.840 € y la deducción es de 276 €. El resto de lo que amortices no desgrava. Con ese empujón y una hipoteca al 3 %, invertir tarda unos 9 años en alcanzarte aunque la bolsa dé un 6; con una al 4 %, unos 15.
Y si desgravas, reduce plazo y no cuota: si tus pagos no llegan a 9.040 € y bajas la cuota, desgravas menos todos los años.
Antes de nada: el colchón
Un requisito para todos: el colchón va primero. Son entre 3 y 6 meses de gastos básicos en una cuenta a mano; si gastas 2.000 € al mes, entre 6.000 y 12.000 €. Ese dinero ni se amortiza ni se invierte, y así un imprevisto no te obliga a vender en plena caída ni a pedir un préstamo.
Y si estás en la zona gris, deciden tres cosas que no salen en las cuentas:
- Si puedes necesitar el dinero. Lo que das al banco no vuelve. El fondo lo puedes vender en unos días, aunque quizá en mal momento.
- Tu edad. Si te quedan 10 años o menos para jubilarte, tienes poco margen para recuperarte de una caída, y llegar a la jubilación sin cuota te quita un gasto fijo justo cuando bajan tus ingresos.
- Tus nervios. Invertir solo funciona si aguantas las caídas sin vender. Si sabes que una caída del 40 % te haría vender, amortizar es tu inversión.
Qué haría Marta
Su 3 % está justo en la frontera. Con 20 años por delante, los números dicen invertir: unos 18.600 € más si la bolsa da un 6 y apenas 2.500 € si da un 4, siempre que aguante las caídas sin vender.
Nuestra opinión: si tu hipoteca es fija y baja, como muchas de 2020 y 2021, con los números en la mano amortizar tiene poco sentido, salvo que busques tranquilidad. Si es variable y el Euríbor sigue subiendo, amortizar gana atractivo. Y no tienes que elegir todo o nada: puedes repartir. Con 10.000 € a cada lado, la ventaja a 20 años es de 9.349 €, justo la mitad.
La siguiente decisión de Marta es la gran pregunta a largo plazo: cuánto dinero necesita para jubilarse. Mientras llega su guía, puedes calcular tu número de jubilación.
Supuestos del cálculo
- Hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 % fijo, sistema francés: 843,21 € al mes y 103.555 € de intereses en total.
- Se amortizan 20.000 € el primer día, sin comisión en el caso base.
- Fondo indexado global al 6 % anual neto de comisiones; prudente, 4 %. Capitalización mensual.
- Comparación justa: en todas las opciones sale cada mes el mismo dinero. Si una paga menos cuota, la diferencia se invierte en el mismo fondo. Patrimonio = fondo menos deuda.
- Amortizar no tributa. El fondo tributa como si se vendiera todo en el año 10 o 20, con la escala del ahorro de 2026.
- Variable: Euríbor del 3,231 % (media provisional de septiembre de 2026) más 0,60 de diferencial, con revisión anual. Los caminos del Euríbor son supuestos, no previsiones.
- No incluye la inflación (afecta igual a las dos opciones), los seguros vinculados ni los planes de pensiones.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor reducir cuota o reducir plazo al amortizar la hipoteca?
Reducir plazo ahorra más intereses: en la hipoteca de Marta, 25.928 € frente a 10.355 €, dos veces y media más. No es magia: con el plazo sigues pagando 84 € más al mes durante 25 años y medio, y todo va a la deuda. Reducir cuota solo le gana al plazo si inviertes esos 84 € cada mes y rinden más que tu hipoteca.
¿Cuánto me puede cobrar el banco por amortizar anticipadamente?
Si tu hipoteca se firmó desde el 16 de junio de 2019, en una fija como mucho un 2 % de lo que devuelves los 10 primeros años y un 1,5 % después; en una variable, un 0,25 % los 3 primeros años o un 0,15 % los 5 primeros, y luego nada. Y solo si el banco tiene pérdida financiera. Si es anterior, mira tu escritura.
¿Tributa amortizar la hipoteca?
No. Los intereses que te ahorras no son renta, así que Hacienda no cobra nada. Por eso amortizar una fija al 3 % equivale a una inversión sin riesgo que rindiera un 3,70 % antes de impuestos.
¿Qué hago con una hipoteca variable si el Euríbor sube?
Suma el Euríbor y tu diferencial y aplica la regla del 3 y el 5. Con un Euríbor de algo más del 3,2 % y un diferencial de 0,6, pagas cerca de un 3,8 %: zona gris. Si el Euríbor subiera al 4,5 %, pagarías más de un 5 % y los números favorecerían amortizar. Si la subida de la cuota te aprieta, amortizar reduciendo cuota te da aire cada mes.
Fuentes
- Euríbor a 12 meses: media provisional de septiembre de 2026 (3,231 %): euribordiario.es (consultado el 26 de septiembre de 2026)
- Euríbor a 12 meses (segunda fuente, 3,227 %): euribor.com.es (consultado el 26 de septiembre de 2026)
- Banco de España, tipos de referencia oficiales (BOE de 17 de septiembre de 2026): boe.es (consultado el 26 de septiembre de 2026)
- INE, hipotecas sobre viviendas, junio de 2026: ine.es (consultado el 26 de septiembre de 2026)
- Tipos de las hipotecas nuevas y ofertas de septiembre de 2026: helpmycash.com (consultado el 26 de septiembre de 2026)
- Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (art. 23, reembolso anticipado): boe.es (consultado el 26 de septiembre de 2026)
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: reembolso anticipado: clientebancario.bde.es (consultado el 26 de septiembre de 2026)
- Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios: boe.es (consultado el 26 de septiembre de 2026)
- Tramos del IRPF de 2026 (base del ahorro): guiafiscal.es (consultado el 26 de septiembre de 2026)
- Letras del Tesoro a 12 meses, subasta del 1 de septiembre de 2026 (2,846 %): finect.com (consultado el 26 de septiembre de 2026)
- MSCI World Index (EUR), ficha a 31 de agosto de 2026: msci.com (consultado el 26 de septiembre de 2026)
- MSCI World Index (USD), ficha a 31 de agosto de 2026: msci.com (consultado el 26 de septiembre de 2026)
- Ley del IRPF, art. 84.2 (deducción por vivienda, régimen transitorio): boe.es (consultado el 26 de septiembre de 2026)
- Finanzas para Todos (Banco de España y CNMV): el fondo de emergencia: finanzasparatodos.es (consultado el 26 de septiembre de 2026)
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