La respuesta corta
Un impuesto grande y unos papeles pequeños. Si la casa es usada pagas el impuesto de transmisiones, que fija la comunidad donde está: en octubre de 2026, del 4 al 10 % de tipo general para un piso de 250.000 €, con rebajas para jóvenes que cambian mucho de una comunidad a otra. Si es nueva, el 10 % de IVA más el AJD de la escritura, del 0 al 1,5 %. Notaría, registro, gestoría y tasación suman de 1.300 a 1.900 €. Para el piso usado de Marta, todo junto va de unos 6.600 € en Baleares a unos 24.100 € en Castilla-La Mancha o la Comunitat Valenciana.
En esta guía 11 apartados
- Si la casa es usada: el impuesto de transmisiones
- El cumpleaños que cuesta miles de euros
- Si la casa es nueva: IVA y AJD
- Notaría y registro
- Gestoría, tasación y lo que paga el banco
- La trampa del valor de referencia
- Las ayudas no pagan esto
- Entonces, ¿cuánto pagó Marta?
- Conclusión: la cuenta en tres pasos
- Haz tu cuenta
- Preguntas frecuentes
El caso
Marta, la de la guía de comprar o alquilar, compró su piso en 2026 por 250.000 €, con una hipoteca de 200.000 €, el 80 % del precio. El otro 20 %, la entrada, eran 50.000 € de su bolsillo. Y aparte, el día de la firma sacó 25.000 € más de sus ahorros, que no eran para la casa: eran para impuestos y gastos. Es el 10 % del precio, el redondeo que usamos siempre en las cuentas del canal. Aquí lo comprobamos partida a partida, para ver si ese redondeo se queda corto o se pasa.
Esa factura de la firma tiene dos partes muy distintas. Una es el impuesto, que se lleva casi todo y depende de si la casa es nueva o usada, de la comunidad donde está y, a veces, de tu edad. La otra son los papeles: notaría, registro, gestoría y tasación. Si estás pensando en comprar, apunta dos datos de tu piso, el precio y la comunidad donde está, porque al final te llevas la cuenta en tres pasos para hacerla tú. Los bancos no suelen financiar esta parte: sale de tus ahorros.
Si la casa es usada: el impuesto de transmisiones
Casi 4 de cada 5 compraventas de viviendas inscritas en julio de 2026 eran de casas usadas: 48.128 de 61.417, el 78,4 %, según el INE (dato provisional). Cuando compras una usada no pagas IVA: pagas el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), y lo cobra la comunidad autónoma donde está la casa, que es la que fija el porcentaje. No importa dónde vivas tú.
Ese porcentaje se aplica sobre el precio que pagas, salvo una trampa que vemos más abajo. Para un piso de este precio, en octubre de 2026 el tipo general va del 4 % del País Vasco al 10 % de Cataluña, y la mayoría de comunidades están entre el 7 y el 9 %. Con el piso de Marta, a sus 35 años y siendo su primera vivienda, la diferencia entre comunidades es enorme:
| Comunidad | Tipo general | Lo que pagaría Marta |
|---|---|---|
| Baleares | 8 % | 5.000 € (2 %, menor de 36 y primera vivienda) |
| Murcia | 7,75 % | 7.500 € (3 %, 40 años o menos y renta por debajo del tope) |
| Cataluña | 10 % | 12.500 € (5 %, 35 años o menos y renta por debajo del tope) |
| Madrid | 6 % | 13.500 € (bonificación del 10 % del impuesto, vivienda habitual de hasta 250.000 €) |
| Andalucía | 7 % | 17.500 € |
| Galicia | 8 % | 20.000 € |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 22.500 € |
| Comunitat Valenciana | 9 % | 22.500 € |
Marta: 35 años cumplidos, 30.000 € brutos al año, primera vivienda y vivienda habitual. Tipos para una vivienda de 250.000 €, normas vigentes a 7 de octubre de 2026. En la Comunitat Valenciana el tipo general es del 9 % desde el 1 de junio de 2026. Cada rebaja tiene más condiciones de las que caben aquí: manda el texto de la ley de cada comunidad.
De 5.000 € en Baleares a 22.500 € en Castilla-La Mancha o la Comunitat Valenciana: 17.500 € de diferencia por el mismo piso. Y en esas dos últimas, solo el impuesto ya se acerca a los 25.000 € con los que redondeábamos todo.
El cumpleaños que cuesta miles de euros
Casi todas las comunidades tienen tipos rebajados para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad. Lo curioso es que lo que cada una considera joven cambia muchísimo, y Marta, con 35 años cumplidos, cae a un lado o al otro según dónde esté el piso.
En la Comunitat Valenciana, en octubre de 2026, la rebaja de jóvenes es para menores de 35, así que Marta se queda fuera por un cumpleaños: con 34 habría pagado el 8 %, 20.000 €, 2.500 € menos. En Cataluña, en cambio, vale con tener 35 o menos, es decir, hasta el día antes de cumplir 36. Y como además gana menos del tope de renta que pone la ley, paga el 5 % en vez del 10 %.
En otras el listón está más arriba. En Murcia, con 40 años o menos, Marta pagaría el 3 %: 7.500 €. En Baleares, por tener menos de 36 y ser su primera vivienda, el 2 %: 5.000 €, el más bajo de todos los que hemos calculado.
Pero la edad no basta: casi todas piden algo más. Castilla-La Mancha rebaja al 3 % a los menores de 36, pero solo si el piso cuesta hasta 240.000 €. Por 10.000 € de precio, Marta se queda fuera y paga los 22.500 €. Andalucía tiene tipos reducidos, también para jóvenes, pero solo para viviendas de hasta 150.000 €. Otras ponen un tope a lo que ganas o exigen que sea tu primera casa. Antes de hacer cuentas, lee la letra exacta: la edad, el precio máximo y la renta máxima.
Si la casa es nueva: IVA y AJD
Si el piso es nuevo y se lo compras a la promotora, cambia todo. Ya no hay impuesto de transmisiones, sino IVA: el 10 % en la península y en Baleares, que se suma al precio (Ley 37/1992, art. 91). Si la promotora te pide 250.000 €, son 250.000 € más 25.000 € de IVA, esté donde esté la casa y tengas la edad que tengas.
Ojo con qué es nuevo: para Hacienda es la primera venta de la promotora. Si compras a un particular un piso que se estrenó hace un año, es usado y pagas el impuesto de transmisiones. Y Canarias tiene su propio impuesto en lugar del IVA, el IGIC.
Además, la escritura de una casa nueva paga otro impuesto, el de actos jurídicos documentados (AJD), que fija la comunidad donde está: del 0 al 1,5 % del precio, hasta 3.750 € en este piso. En la usada no se paga, porque el de transmisiones ya lo cubre. Y este se paga aunque compres al contado: va en la escritura de la compra, no en la de la hipoteca.
| Comunidad | Usado (ITP) | Nuevo (IVA + AJD) |
|---|---|---|
| Madrid | 13.500 € | 26.687,50 € (AJD de 1.687,50 €) |
| Cataluña | 12.500 € | 25.000 € (AJD del 0 % para Marta) |
| Comunitat Valenciana | 22.500 € | 25.250 € (AJD de 250 €) |
| Castilla-La Mancha | 22.500 € | 28.750 € (AJD de 3.750 €) |
Caso de Marta, normas de octubre de 2026. El AJD se calcula sobre el precio sin IVA. En Madrid, 0,75 % con una bonificación del 10 %; en Cataluña, el 0 % es para jóvenes de hasta 35 años con renta dentro del tope. Canarias (IGIC) no entra en esta cuenta.
Por eso lo nuevo suele pagar bastante más. En Madrid, el impuesto casi se duplica. Solo donde el de lo usado ya es alto y el de la escritura casi cero, como en la Comunitat Valenciana, la diferencia es pequeña.
Notaría y registro
Vamos con la segunda parte de la factura. Lo que cobra el notario por la escritura lo fija un arancel oficial, igual en toda España, que crece con el precio de la casa, pero poco (Real Decreto 1426/1989). Para la compra de Marta, con las copias y el IVA, sale entre unos 480 y 650 €, según lo larga que sea la escritura, y el notario puede hacerte un descuento de hasta el 10 % (Real Decreto-ley 6/2000, art. 35). Es solo el arancel: en la factura final pueden sumarse otros gastos que adelanta la notaría.
Después, el Registro de la Propiedad inscribe la casa a tu nombre. También tiene arancel (Real Decreto 1427/1989), y para este piso son unos 230 o 240 €, con IVA. Antes de firmar, pide la nota simple del registro: unos 11 € por internet, y te dice a nombre de quién está la casa y si tiene cargas, como una hipoteca sin cancelar.
¿Quién los paga? El Código Civil (art. 1455) dice que, si no se pacta otra cosa, la escritura la paga quien vende, y la copia y el registro, quien compra. Pero en la práctica es muy habitual pactar que el comprador pague también la notaría de la compra, y eso queda escrito en el contrato.
Gestoría, tasación y lo que paga el banco
La gestoría liquida el impuesto y lleva los papeles al registro. No tiene precio oficial: suele estar entre 300 y 500 €. La tasación, que te pide el banco para saber cuánto vale la casa, la pagas tú, otros 300 a 500 €, y caduca a los 6 meses. Es la misma tasación de la guía de qué mira el banco antes de darte una hipoteca.
| Partida | Cuánto | De dónde sale la cifra |
|---|---|---|
| Notaría | 480 a 650 € | Arancel oficial, con copias e IVA |
| Registro | 230 a 240 € | Arancel oficial, con IVA |
| Gestoría | 300 a 500 € | Precio orientativo, sin tarifa oficial |
| Tasación | 300 a 500 € | Precio orientativo, sin tarifa oficial |
| Total | 1.300 a 1.900 € | Menos del 1 % del precio |
Notaría: Real Decreto 1426/1989 y Real Decreto-ley 6/2000. Registro: Real Decreto 1427/1989. Gestoría y tasación: precios de mercado de fuentes privadas, consultadas el 7 de octubre de 2026. La factura real de la notaría puede subir con los gastos que adelanta.
Y es menos de lo que se solía pagar, porque desde 2019 la ley reparte los gastos de la hipoteca (Ley 5/2019, art. 14): la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca los paga el banco. Su impuesto de actos jurídicos, que es otro distinto del de la compra, también lo paga el banco desde finales de 2018 (Real Decreto-ley 17/2018). A ti te toca la tasación y, si te cobran comisión de apertura, que está permitida, también.
La trampa del valor de referencia
Con eso la factura casi está. Casi, porque falta algo que puede subirla sin avisar: el valor de referencia. Desde 2022, el Catastro, el registro público con todos los inmuebles de España, pone a cada casa un valor calculado con las ventas de la zona. Salvo en Navarra y el País Vasco, que tienen su propio sistema, si ese valor está por encima del precio, el impuesto de una casa usada se calcula sobre el valor (texto refundido del ITP y AJD, art. 10).
Y si ese valor pasa del tope de una rebaja, como los 250.000 € de Madrid, la rebaja también se pierde. El valor se puede consultar antes de firmar en la sede electrónica del Catastro, con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve. Lo que no se puede es recurrirlo por separado: solo pidiendo después que rectifiquen tu declaración del impuesto, o si Hacienda te reclama.
Las ayudas no pagan esto
Queda una pregunta que mucha gente se hace: ¿y las ayudas para comprar? El aval del ICO para jóvenes y familias, prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027, es una garantía del Estado para que el banco te preste más, pero el préstamo avalado se calcula sobre el precio sin impuestos ni gastos: esos siguen saliendo de tu bolsillo.
El 7 de octubre de 2026 el BOE publicó, por segunda vez en pocos días, el préstamo público TU CASA (Real Decreto-ley 29/2026, art. 19): hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 €, sin intereses, a cambio de un precio máximo de venta para siempre. A esa fecha estaba pendiente de convalidación, y quién puede pedirlo y con qué límites lo tenía que fijar el Consejo de Ministros. Si llega a funcionar, podría ayudar con la entrada, pero el decreto no dice nada de pagar con él los impuestos. Comprueba cómo está en el BOE.
Entonces, ¿cuánto pagó Marta?
Con todo junto ya podemos contestar. Tomamos los papeles en 1.600 €, el punto medio entre 1.300 y 1.900 €.
| Caso | Total | Sobre el precio |
|---|---|---|
| Usado en Baleares | 6.600 € | 2,6 % |
| Usado en Madrid | 15.100 € | 6 % |
| Usado en Castilla-La Mancha o la C. Valenciana | 24.100 € | 9,6 % |
| Usado en Cataluña, con 36 años (sin rebaja) | 26.600 € | 10,6 % |
| Nuevo, península y Baleares | 26.600 a 30.400 € | Más del 10 % |
Normas de octubre de 2026. Sin comisión de apertura ni gastos que adelante la notaría. En nuevo, 25.000 € de IVA más un AJD de 0 a 3.750 € y los papeles; el máximo exacto son 30.350 €.
O sea, que el 10 %, nuestros 25.000 €, queda por encima de lo que costaría un piso usado como el de Marta en casi todas las comunidades, aunque en Castilla-La Mancha y en la Comunitat Valenciana por menos de 1.000 €. Pero en una vivienda nueva se queda corto, y con 36 años en Cataluña también. Por eso, en las cuentas del canal, Marta sigue con sus 25.000 €, y sus 75.000 € de ahorros el día de la firma salen de la guía de cuánta hipoteca puedes pedir.
Conclusión: la cuenta en tres pasos
Entonces, ¿qué impuestos y gastos pagas al comprar una casa? Un impuesto grande, que cambia según la casa sea nueva o usada, la comunidad donde está y las rebajas, y unos papeles mucho más pequeños, de 1.300 a 1.900 € en el piso de Marta. Con tu precio y tu comunidad apuntados:
- El impuesto: si es usada, multiplica el precio por el tipo de la comunidad donde está, que encuentras en la web de su hacienda; si es nueva, por el 10 % de IVA, y suma el AJD de la escritura (del 0 al 1,5 %).
- Las rebajas y el valor de referencia: mira si entras en una rebaja, leyendo bien la edad exacta, el precio máximo y la renta; si entras, usa el tipo rebajado. Y si es usada, compara el precio con el valor de referencia del Catastro: el impuesto va sobre el mayor.
- Los papeles: suma unos 1.300 a 1.900 € de notaría, registro, gestoría y tasación.
Un ejemplo con las normas de octubre de 2026: tienes 40 años y compras un piso usado de 200.000 € en Andalucía, sin rebajas. Son 14.000 € de impuesto (el 7 %) y, con los papeles, entre 15.300 y 15.900 €.
Con la calculadora de gastos de comprar casa haces esta cuenta con tu precio y tu comunidad: el impuesto, las rebajas para jóvenes, el valor de referencia y los papeles.
Supuestos del cálculo
- Marta: piso de 250.000 € comprado en 2026 como primera vivienda y vivienda habitual, hipoteca de 200.000 € (80 %) y entrada de 50.000 €. 35 años cumplidos al firmar, 30.000 € brutos al año, sin hijos ni discapacidad; renta para los requisitos estimada en unos 20.500 € (estimación propia), por debajo de los topes de Cataluña, la Comunitat Valenciana y Murcia.
- Impuestos: normas vigentes a 7 de octubre de 2026. Manda la comunidad donde está la casa, no donde vive el comprador. Valor de referencia igual o menor que el precio, salvo en el supuesto de 270.000 €.
- Vivienda nueva: primera venta de la promotora; 250.000 € es el precio sin IVA (275.000 € con IVA). El AJD se calcula sobre el precio sin IVA.
- Papeles: notaría y registro calculados con los aranceles oficiales, con IVA (de 1.305,88 € a 1.895,67 €, punto medio 1.600,77 €); los folios de la escritura son un supuesto. Gestoría y tasación, de 300 a 500 € cada una, son precios orientativos de fuentes privadas, no tarifas oficiales.
- Ejemplo final: los papeles de la regla (1.300 a 1.900 €) quedan del lado alto en un piso de 200.000 €; recalculados, serían de unos 1.264 a 1.850 €.
- INE: compraventas de viviendas inscritas en julio de 2026, dato provisional.
- TU CASA y aval del ICO: situación a 7 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 estaba pendiente de convalidación y de un Acuerdo del Consejo de Ministros.
- Datos y normas consultados el 7 de octubre de 2026.
Calculadora · Gastos de comprar casa
Calculadora de los gastos de comprar una casa en 2026: impuestos de tu comunidad, notaría y registro
Vienen puestas las cifras del vídeo 015. Cambia las tuyas: la cuenta se hace en tu navegador y no se guarda.
Tu resultado
Impuestos y gastos: el 6 % del precio, por debajo del 10 % con el que redondeamos en el canal
| Partida | Cuánto | De dónde sale |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones (6 % con una bonificación del 10 %) | 13.500 € | DLeg 1/2010 de Madrid, arts. 28 y 30 bis |
| Notaría | 480 a 650 € | Arancel oficial (RD 1426/1989), con copias e IVA |
| Registro | 230 a 240 € | Arancel oficial (RD 1427/1989), con IVA |
| Gestoría | 300 a 500 € | Precio orientativo, sin tarifa oficial |
| Tasación | 300 a 500 € | Precio orientativo; la pagas tú aunque la pida el banco |
| Total | 15.100 € | Impuesto más 1.600 € de papeles (punto medio, redondeado) |
Supuestos y límites de la cuenta 6
- El impuesto va sobre el precio. Si el valor de referencia del Catastro es mayor, va sobre ese valor y puedes perder una rebaja: consúltalo antes de firmar en la sede electrónica del Catastro.
- Vivienda habitual es, salvo que la ley de tu comunidad diga otra cosa, la de la ley del IRPF: entrar a vivir en 12 meses y quedarte al menos 3 años. Si no, se pierde la rebaja y hay que pagar la diferencia con intereses.
- Notaría y registro, con los aranceles oficiales e IVA (los folios de la escritura son un supuesto); gestoría y tasación, de 300 a 500 € cada una, precios orientativos. Para el total usamos el punto medio, redondeado a la centena.
- La notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca, y su impuesto de actos jurídicos documentados, los paga el banco (Ley 5/2019 y Real Decreto-ley 17/2018). No incluye la comisión de apertura ni los gastos que adelante la notaría.
- No tiene en cuenta familias numerosas, discapacidad, víctimas de violencia, zonas rurales, vivienda protegida ni compras entre varias personas: en esos casos el impuesto puede ser menor.
- Normas vigentes a 7 de octubre de 2026, comprobadas en el BOE el 23 de octubre de 2026. Es una estimación, no una recomendación.
Cuenta orientativa con las normas y los supuestos del vídeo, no una recomendación personalizada. Nada sale de tu navegador.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa usada?
El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que cobra y fija la comunidad autónoma donde está la casa, no donde vives tú. En octubre de 2026, para un piso de 250.000 €, el tipo general va del 4 % del País Vasco al 10 % de Cataluña, y la mayoría de comunidades están entre el 7 y el 9 %. Se aplica sobre el precio o sobre el valor de referencia del Catastro, si es mayor. En la usada no se paga IVA ni el AJD de la escritura.
¿Y si la casa es nueva?
Si es la primera venta de la promotora, pagas IVA: el 10 % en la península y Baleares, que se suma al precio (250.000 € más 25.000 €), sin importar la comunidad ni tu edad. Además, la escritura paga el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), del 0 al 1,5 % según la comunidad, hasta 3.750 € en un piso de 250.000 €. Si compras a un particular un piso casi nuevo, es usado y pagas ITP. Canarias tiene su propio impuesto, el IGIC.
¿Hay rebajas del ITP para jóvenes?
Casi todas las comunidades las tienen, pero la edad de joven cambia mucho y casi siempre piden algo más. En octubre de 2026, la Comunitat Valenciana pide ser menor de 35; Cataluña, 35 años o menos y renta dentro del tope (5 % en vez de 10 %); Baleares, menos de 36 y primera vivienda (2 %); Murcia, 40 años o menos (3 %). Castilla-La Mancha rebaja al 3 % a los menores de 36, pero solo si el piso cuesta hasta 240.000 €. Manda la letra exacta de la ley de cada comunidad.
¿Cuánto cuestan la notaría, el registro, la gestoría y la tasación?
Para la compra de un piso de 250.000 €, con IVA: notaría de unos 480 a 650 € (arancel oficial, con un descuento posible de hasta el 10 %), registro de unos 230 o 240 € y, sin tarifa oficial, gestoría y tasación de 300 a 500 € cada una. En total, de 1.300 a 1.900 €. Los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca, y su AJD, los paga el banco; la tasación la pagas tú (Ley 5/2019, art. 14, y Real Decreto-ley 17/2018).
¿Qué es el valor de referencia y cómo afecta al impuesto?
Es un valor que el Catastro pone a cada casa desde 2022 con las ventas de la zona. Salvo en Navarra y el País Vasco, si está por encima del precio, el impuesto de una casa usada se calcula sobre él. Si pagas 250.000 € y el Catastro dice 270.000 €, al 9 % pagarías 1.800 € más. Si además pasa del tope de una rebaja, la pierdes. Se consulta antes de firmar en la sede electrónica del Catastro, con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve.
Fuentes
- Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (art. 91) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Agencia Tributaria: compro una vivienda, ¿tengo que pagar ITP o IVA? sede.agenciatributaria.gob.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Real Decreto 1426/1989, arancel de los notarios boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Real Decreto 1427/1989, arancel de los registradores boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 14) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Real Decreto-ley 17/2018 (AJD de la hipoteca a cargo del banco) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Código Civil (art. 1455, gastos de la compraventa) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- INE, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, julio de 2026 ine.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Sede electrónica del Catastro: consulta del valor de referencia sedecatastro.gob.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Real Decreto-ley 29/2026 (préstamo TU CASA) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- ICO, línea de avales para la primera vivienda ico.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Madrid: Decreto Legislativo 1/2010, tributos cedidos (arts. 28 y 30 bis) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Cataluña: Decreto Legislativo 1/2024, Código tributario (arts. 641-1 y 641-5) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Comunitat Valenciana: Ley 13/1997, tramo autonómico (art. 13) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Andalucía: Ley 5/2021, de Tributos Cedidos (arts. 41 y 43) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Baleares: Decreto Legislativo 1/2014, tributos cedidos (art. 10) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Castilla-La Mancha: Ley 1/2026, que modifica la Ley 8/2013 (art. 19) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Murcia: Decreto Legislativo 1/2010, tributos cedidos (art. 6) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Galicia: Decreto Legislativo 1/2011, tributos cedidos (art. 14) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Arquitasa, gastos de compra de vivienda (fuente privada, precios orientativos de gestoría y tasación) arquitasa.com · consultada el 7 de octubre de 2026
Quién hace esta guía. El equipo de Titanes del Dinero: escribimos el guion del vídeo, hacemos las cuentas con datos oficiales y las dejamos aquí para que puedas repetirlas. Si ves un error, escríbenos a info@titanesdeldinero.com.
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