¿Comprar o alquilar vivienda en España? Las cuentas a 20 años con números reales
Marta compra un piso de 250.000 € y Javier alquila uno igual e invierte. Mismo sueldo, mismos 75.000 € ahorrados y el mismo dinero saliendo cada mes. Hacemos las cuentas a 20 años, con impuestos y gastos.
La respuesta corta
Con las medias de España en 2026 gana comprar: a 20 años, unos 586.000 € frente a 240.000 €. Pero solo si te quedas muchos años, si en tu ciudad el precio es razonable frente al alquiler y si compras sin ahogarte. La regla rápida: divide el precio entre el alquiler de un año. Por debajo de 20, comprar; entre 20 y 25, zona gris; por encima de 25, es una apuesta.
Capítulos del vídeo (10)
- Dos personas, 300.000 € de diferencia
- ¿Cuánto cuesta un piso en España en 2026?
- Lo que cuesta comprar de verdad
- La hipoteca: 843 € al mes al 3 % fijo
- Los gastos que nadie te cuenta
- Primera sorpresa: comprar sale más barato al mes
- El rival: alquilar e invertir
- El resultado a 20 años
- Cuándo gana alquilar (y la regla de los 10 segundos)
- Conclusión
En esta guía
- El piso y el alquiler: los precios de partida
- Lo que cuesta comprar de verdad: 75.000 € el día de la firma
- La hipoteca y los gastos que nadie te cuenta
- La jugada de Javier: alquilar e invertir
- El resultado a 20 años
- Cuándo gana alquilar
- Comprar o alquilar: la regla de los 10 segundos
- Lo que no sale en la hoja de cálculo
El caso
Marta y Javier cobran lo mismo y tienen los mismos 75.000 € ahorrados. Marta se compra un piso de 85 m² por 250.000 €. Javier alquila uno igual, en el mismo edificio, por 1.280 € al mes, e invierte sus ahorros. Cada mes, de la cuenta de los dos sale exactamente el mismo dinero: el que gasta menos en vivienda invierte la diferencia. ¿Quién tiene más dentro de 20 años?
Tus padres te dirán una cosa y medio internet te dirá la contraria. En esta guía no vamos a opinar: vamos a hacer las cuentas con precios reales de España en agosto de 2026, con impuestos y con los gastos que casi nunca salen en la comparación. Al final tienes una regla de 10 segundos para tu ciudad y una calculadora para hacer tu propia cuenta.
El piso y el alquiler: los precios de partida
Según idealista, en agosto de 2026 la vivienda usada se anunciaba en España a una media de 2.924 € el metro cuadrado, un 12,5 % más que un año antes. Agosto fue además el primer mes en casi cuatro años en que el precio bajó frente al mes anterior: muy poco, un 0,3 %, pero es la primera vez desde 2022.
El alquiler medio estaba en 15,1 € el metro cuadrado al mes, casi un 6 % más que un año antes. Con esas cifras, un piso normal de 85 m² sale así:
| Concepto | Precio por m² | Piso de 85 m² |
|---|---|---|
| Comprar (vivienda usada) | 2.924 € | 250.000 € |
| Alquilar | 15,1 € al mes | 1.280 € al mes |
Precios de oferta de idealista, redondeados (248.500 € y 1.283 €). Son medias de toda España: en Madrid o Barcelona todo es bastante más caro, y en Jaén o Cáceres, bastante más barato.
Lo que cuesta comprar de verdad: 75.000 € el día de la firma
Para comprar un piso de 250.000 € no basta con la hipoteca. Los bancos suelen financiar como mucho el 80 % del precio, así que el 20 % restante lo pones tú: 50.000 € de entrada.
Y no acaba ahí. En un piso de segunda mano, tu comunidad autónoma te cobra el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en la mayoría de comunidades va del 6 al 10 % del precio: un 6 % en Madrid, un 10 % en Cataluña, un 4 % en el País Vasco y hasta un 13 % por tramos en Baleares. Muchas tienen tipos reducidos para jóvenes o familias numerosas, así que merece la pena mirarlo. A eso se suman notaría, registro, gestoría y tasación, otros 2.000 o 3.000 €. Según dónde compres, todo junto va del 7 al 11 % del precio; aquí usamos un 10 %.
| Concepto | Importe | ¿Vuelve? |
|---|---|---|
| Entrada (20 %) | 50.000 € | Sí, es parte de la casa |
| Impuestos y gastos de compra (10 %) | 25.000 € | No |
| Total | 75.000 € |
Marta necesita justo los 75.000 € que tenía ahorrados, y se queda a cero. Apunta los 25.000 € de impuestos y gastos: se evaporan el primer día y, como verás más abajo, deciden cuántos años tienes que quedarte para que comprar compense.
La hipoteca y los gastos que nadie te cuenta
Quedan 200.000 € que pone el banco. Según el Banco de España, el tipo medio de las hipotecas nuevas estaba en julio en el 2,89 %, y las fijas que se ofrecen rondan el 3 %. Con una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 % fijo, la cuota es de 843 € al mes. En 360 cuotas, Marta devuelve unos 303.600 €: más de 100.000 € solo en intereses.
¿Por qué fija? Porque el Euríbor ha vuelto a subir: el BCE subió los tipos en junio y otra vez el 10 de septiembre, y la media de septiembre va por el 3,2 %, un punto más que hace un año. Con una fija, Marta sabe lo que paga desde el primer día hasta el último.
Mucha gente compara la cuota con el alquiler y ya está. Es un error, porque el propietario tiene gastos que el inquilino no paga:
| Gasto | Al año |
|---|---|
| IBI (impuesto municipal) | 500 € |
| Comunidad de vecinos (80 € al mes) | 960 € |
| Seguro de hogar y de vida | 350 € |
| Mantenimiento (caldera, derramas, pintura) | 1.200 € |
| Total | Unos 3.000 € (250 € al mes) |
Supuesto de la guía: estos gastos suben un 2 % al año.
Primera sorpresa: comprar sale más barato cada mes
El coste real de ser propietario no son 843 € al mes, sino 843 más 250: unos 1.093 €. Javier paga 1.280 € de alquiler. Con los precios de hoy, en la media de España, ser propietario sale unos 187 € al mes más barato que ser inquilino, incluso con todos los gastos.
Y la diferencia crece, porque la cuota fija de Marta no se mueve y el alquiler de Javier, sí. Si sube un 3 % al año, dentro de 10 años pagará más de 1.700 € y dentro de 20, más de 2.200 €. Como Marta gasta menos, invierte la diferencia: empieza con unos 187 € al mes y termina invirtiendo más de 1.000 € al mes.
La jugada de Javier: alquilar e invertir
Javier no ha gastado sus 75.000 € en entrada ni en impuestos, así que los invierte el mismo día en lo más sencillo que existe: un fondo indexado a la bolsa mundial, con unas 1.300 grandes empresas de 23 países desarrollados en un solo producto y con comisiones bajas.
El índice que siguen estos fondos, el MSCI World, ha dado desde 1987 en torno a un 9 % al año, medido en dólares y con dividendos. Pero con sustos serios: cayó un 40 % en 2008, casi un 18 % en 2022 y, entre finales de 2007 y principios de 2009, llegó a perder más de la mitad de su valor. Por eso en las cuentas usamos un 6 % anual, ya descontadas las comisiones, para Javier y para lo que invierte Marta.
Casi empate en la bolsa. Fíjate en el supuesto clave de toda la comparación: los dos invierten cada euro, cada mes, pase lo que pase. En la vida real es donde mucha gente falla.
El resultado a 20 años
La diferencia la marca la casa. Si la vivienda sube un 3 % al año, el piso de Marta valdrá unos 451.500 € dentro de 20 años. Le quedarán unos 87.300 € de hipoteca, así que su casa, en limpio, vale unos 364.200 €.
¿Es realista un 3 %? Desde 1995, el valor tasado de la vivienda en España ha subido en torno a un 4 % al año de media, pero no en línea recta: entre 2007 y 2013 cayó cerca de un 30 %, y quien compró en el pico de 2007 tardó de media más de 15 años en recuperar lo que pagó. Es un supuesto razonable, no una garantía.
| Escenario | Marta (compra) | Javier (alquila e invierte) |
|---|---|---|
| Base: vivienda +3 % al año, sin vender | 586.100 €gana | 240.500 € |
| Si lo venden todo y pagan impuestos | 509.400 €gana | 203.600 € |
| Prueba de estrés: vivienda congelada y alquiler +2 % | 326.700 €gana | 240.500 € |
Marta: casa neta de hipoteca (364.200 €) más lo invertido (221.900 €). Al vender: inmobiliaria del 3 % más IVA y plusvalía municipal (unos 21.000 €) e IRPF del ahorro de 2026, del 19 al 30 %, sin exención por reinversión ni por edad.
Más de 300.000 € de diferencia incluso vendiéndolo todo. Y si Marta tuviera más de 65 años o reinvirtiera el dinero en otra vivienda habitual, la ganancia del piso ni siquiera tributaría.
¿Por qué gana comprar? Por dos motivos. El primero, que hoy, en la media de España, el alquiler está tan caro que ser propietario sale más barato cada mes. El segundo, que la hipoteca es un préstamo: con 75.000 € suyos, Marta controla un piso de 250.000 € que se revaloriza entero. Eso funciona también al revés: si el piso baja, la pérdida también es entera.
Cuándo gana alquilar
Comprar no gana siempre. Hay tres situaciones en las que Javier le puede dar la vuelta.
1. Si te vas a mudar pronto
Los 25.000 € que se evaporan al comprar, más la inmobiliaria y los impuestos al vender, los tiene que recuperar el piso subiendo de precio. Eso lleva tiempo:
| Si la vivienda sube al año | Años para que compense comprar |
|---|---|
| 3 % | 4 |
| 2 % | 5 |
| 1 % | 7 |
| 0 % | 10 |
Contando los gastos de compra y de venta y los impuestos.
Después de subir más de un 12 % en un año, que los precios se tomen un respiro no sería ninguna locura. Si no tienes claro que vayas a quedarte, esta tabla pesa más que cualquier otra.
2. Si en tu ciudad comprar es carísimo comparado con alquilar
Aquí entra la regla de los 10 segundos: coge el precio del piso y divídelo entre lo que cuesta alquilarlo un año entero. En el ejemplo, 250.000 € entre 15.360 € de alquiler anual dan unos 16. Dicho de otra forma: con 16 años de alquiler se paga el piso.
- Menos de 20Comprar gana aunque el piso apenas suba.
- De 20 a 25Zona gris: depende de lo que suba la vivienda.
- Más de 25Comprar solo gana si los precios suben al menos como la inflación durante dos décadas. Ya no es un cálculo: es una apuesta.
| Lugar | Compra (€/m²) | Alquiler (€/m² al mes) | Precio ÷ alquiler anual |
|---|---|---|---|
| Media de España | 2.924 | 15,1 | 16 |
| Barcelona | 5.440 | 20,2 | 22 |
| Madrid | 6.471 | 23,3 | 23 |
Umbrales del modelo a 20 años: empate hacia 19 o 20 si la vivienda no sube, y hacia 26 o 27 si vivienda y alquiler suben un 2 % al año.
Barcelona y Madrid están en zona gris. Con nuestros números, si en Barcelona los precios se quedaran quietos 20 años, ganaría Javier; si suben aunque sea un 1 % al año, gana Marta.
3. Si para comprar te tienes que estirar
Si la cuota se lleva más del 30 o 35 % de lo que entra en casa, o si pagar la entrada te deja sin colchón, estás asumiendo mucho riesgo. Un despido o una enfermedad y el plan se rompe justo cuando menos te lo puedes permitir.
Comprar o alquilar: la regla de los 10 segundos
Viene con los datos de Marta, los del vídeo. Cambia las cifras por las tuyas o abre la calculadora a pantalla completa.
Pulsa «Calcular» para ver tu resultado.
Lo que no sale en la hoja de cálculo
Todo esto funciona si los dos invierten con disciplina: Marta, cada mes, sin fallar; Javier, sin tocar el fondo aunque un año caiga un 40 %. En la vida real, mucha gente no lo hace.
Nuestra opinión: para la mayoría, la gran ventaja de la hipoteca no está en la hoja de cálculo, sino en que te obliga a ahorrar. Alquilar e invertir te da flexibilidad, pero exige una disciplina de hierro.
Y la frase «alquilar es tirar el dinero» es falsa. Comprando también se va dinero que no vuelve: impuestos, intereses y gastos. Solo que se ve menos. Si tienes hipoteca y te llega dinero extra, el siguiente paso de Marta es decidir si amortizar la hipoteca o invertir.
Supuestos del cálculo
- Piso de 85 m² a 2.924 €/m² (vivienda usada, precio de oferta): unos 250.000 €. Alquiler de 15,1 €/m² al mes: 1.280 €, subiendo un 3 % al año.
- Entrada del 20 % (50.000 €) e impuestos y gastos de compra del 10 % (25.000 €).
- Hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 % fijo: 843 € al mes. Deuda pendiente a los 20 años: unos 87.300 €.
- Gastos del propietario: unos 3.000 € al año, subiendo un 2 % al año.
- Mismo presupuesto mensual para los dos: quien gasta menos invierte la diferencia.
- Fondo indexado global al 6 % anual neto de comisiones. Vivienda: +3 % al año (unos 451.500 € a 20 años).
- No incluye la deducción por vivienda (eliminada para compras desde 2013), las deducciones autonómicas por alquiler, la fianza ni los avales públicos para jóvenes.
Preguntas frecuentes
¿Alquilar es tirar el dinero?
No. Comprando también se va dinero que no vuelve: en el caso de Marta, unos 25.000 € de impuestos y gastos el día de la firma, unos 103.600 € de intereses en 30 años y unos 3.000 € al año de gastos de propietario. Solo que se ve menos que el recibo del alquiler.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso de 250.000 €?
Unos 75.000 €: 50.000 € de entrada, porque el banco suele financiar como mucho el 80 %, y unos 25.000 € de impuestos y gastos. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales va del 6 al 10 % en la mayoría de comunidades, y notaría, registro, gestoría y tasación suman otros 2.000 o 3.000 €.
¿Cuántos años tengo que quedarme en el piso para que compense comprar?
Con las cuentas de la guía, unos 4 años si la vivienda sube un 3 % al año, 5 si sube un 2 %, 7 si sube un 1 % y cerca de 10 si los precios se quedan quietos. Antes de eso, los gastos de comprar y de vender pesan más que lo que sube el piso.
¿Qué es la regla de los 10 segundos para saber si comprar o alquilar?
Divide el precio del piso entre lo que cuesta alquilarlo un año entero. Con nuestras cuentas, por debajo de 20 comprar gana aunque el piso apenas suba; entre 20 y 25 es zona gris; y por encima de 25 comprar solo gana si los precios suben con fuerza durante años. En la media de España sale 16; en Barcelona, 22; en Madrid, 23.
Fuentes
- idealista, precio de la vivienda usada en agosto de 2026 (2.924 €/m²): idealista.com (consultado el 25 de septiembre de 2026)
- idealista, precio del alquiler en agosto de 2026 (15,1 €/m² al mes): idealista.com (consultado el 25 de septiembre de 2026)
- idealista, precio de la vivienda en Barcelona en agosto de 2026: idealista.com (consultado el 25 de septiembre de 2026)
- idealista, precio de la vivienda en Madrid en agosto de 2026: idealista.com (consultado el 25 de septiembre de 2026)
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por comunidades autónomas: tribeus.es (consultado el 25 de septiembre de 2026)
- Gastos e impuestos al comprar una vivienda: idealista.com (consultado el 25 de septiembre de 2026)
- Tipos de las hipotecas nuevas (Banco de España, julio de 2026): helpmycash.com (consultado el 25 de septiembre de 2026)
- INE, estadística de hipotecas: ine.es (consultado el 25 de septiembre de 2026)
- Euríbor a 12 meses, media de septiembre de 2026: euribordiario.es (consultado el 24 de septiembre de 2026)
- BCE, decisión de política monetaria del 10 de septiembre de 2026: ecb.europa.eu (consultado el 25 de septiembre de 2026)
- MSCI World Index, ficha a 31 de agosto de 2026: msci.com (consultado el 25 de septiembre de 2026)
- Valor tasado de la vivienda, récord del segundo trimestre de 2026: rankia.com (consultado el 25 de septiembre de 2026)
- IRPF del ahorro en 2026: idealista.com (consultado el 25 de septiembre de 2026)
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