¿Cuánta hipoteca puedes pedir con tu sueldo? Los números reales en España (2026)

Capítulos del vídeo (12)

1. 0:00La hipoteca de Marta
2. 0:35La regla del 35
3. 1:26Qué sueldo cuenta y qué le resta
4. 2:20De la cuota a la hipoteca
5. 3:20Lo que cambian los años y el interés
6. 3:51De la hipoteca al piso
7. 4:28Los ahorros que necesitas antes
8. 5:58La tabla: a quién le llega
9. 6:58El límite de los ahorros
10. 8:23Entonces, ¿cómo se la dieron?
11. 9:33Lo que le cuesta
12. 10:13Conclusión: la cuenta en tres pasos

En esta guía

1. ¿Qué es la regla del 35 % para pedir una hipoteca?
2. ¿Qué sueldo cuenta y qué se resta?
3. De la cuota a la hipoteca
4. De la hipoteca al piso
5. Los ahorros que necesitas antes de firmar
6. La tabla: ¿a quién le llega?
7. El límite de los ahorros
8. Entonces, ¿cómo se la dieron?
9. Lo que le cuesta pasarse de la regla
10. Conclusión: la cuenta en tres pasos

Aquí hacemos esa cuenta para que la repitas con tu sueldo: cuánta cuota aguantas, a cuánta hipoteca equivale y cuánto necesitas tener ahorrado. Son cifras del vídeo con datos de 2026 y un caso de ejemplo; no es una recomendación personal ni la oferta de ningún banco.

¿Qué es la regla del 35 % para pedir una hipoteca?

El 30 % o 35 % sale del Portal del Cliente Bancario del Banco de España, que da además un máximo recomendado: el 40 % de los ingresos netos, contando todas las deudas. Ninguna ley fija ese porcentaje: la Ley 5/2019 (art. 11) obliga al banco a evaluar tu solvencia, pero sin fijar porcentajes, y cada banco lo hace con sus criterios. Aquí usamos el 35 %, que es el techo de ese rango y no una meta, y lo llamamos la regla del 35.

Para Marta, el 35 % de 1.930 € son 675,50 € al mes. Esa sería su cuota máxima con la regla, y está pagando 843,21 €.

¿Qué sueldo cuenta y qué se resta?

Hay tres detalles que cambian mucho la cuenta:

1. Se hace con el neto, lo que te llega de verdad a la cuenta. Los 843,21 € de Marta son el 33,7 % de su sueldo bruto, dentro de la regla, y el 43,7 % del neto.
2. Cuenta lo que cobras en todo el año, dividido entre 12. Si Marta cobrara en 14 pagas, en una nómina normal vería unos 1.630 €, pero su sueldo para esta cuenta seguiría siendo de 1.930 €.
3. Las otras deudas se restan antes de empezar, porque el 35 % es para todas juntas: coche, préstamo o tarjeta. Y si compráis entre dos, se suman los dos sueldos y también las deudas de los dos.

De la cuota a la hipoteca

Para pasar de la cuota a la hipoteca hacen falta el tipo y los años. Usamos una fija al 3 %, que sigue siendo una referencia razonable: con datos de julio de 2026, el tipo medio de las hipotecas nuevas fue del 2,9 % según el Banco de España y del 3,01 % según el INE. Al 3 % y a 30 años, cada 100 € de cuota equivalen a 23.719 € de hipoteca (21.088 € a 25 años). Los 675,50 € de Marta dan para 160.221 €. Con el máximo recomendado del 40 %, saldrían 183.110 €, y tampoco llegaría a los 200.000 € que pidió.

Si tienes otras deudas, pesan mucho: con un coche de 200 € al mes, a Marta le quedarían 475,50 € para la hipoteca, unos 47.000 € menos de préstamo. Y los años y el interés mueven la cifra: a 25 años en lugar de 30, y con la misma cuota, los 160.000 € se quedan en unos 142.000 €. Con un 4 % en vez de un 3 %, la misma cuota equivale a casi 19.000 € menos de hipoteca; con un 2 %, a unos 22.500 € más.

De la hipoteca al piso

Una hipoteca de 160.000 € no es un piso de 160.000 €, porque el banco no lo paga entero. Lo normal es que preste hasta el 80 % del valor del piso. Ese 80 % tampoco lo fija una ley: es la práctica habitual. Para esta cuenta basta con un paso: la hipoteca dividida entre 0,8 es el precio del piso. Para Marta, 160.221 € entre 0,8 son unos 200.000 €. Con el precio medio de los anuncios de agosto de 2026 (2.924 €/m², vivienda usada, según idealista), eso son unos 68 m², no los 85 que compró.

Los ahorros que necesitas antes de firmar

El tercer número es el que más se olvida: lo que tienes que tener ahorrado antes de firmar. La cuenta rápida es el 30 % del precio: el 20 % que no pone el banco y, redondeando, otro 10 % de impuestos y gastos de la compra. En el piso de Marta fueron 50.000 € de entrada y 25.000 € de impuestos y gastos: 75.000 € el día de la firma.

Ese 10 % varía. En una vivienda usada, el impuesto de transmisiones depende de la comunidad: en 2026, el tipo general es del 6 % en Madrid y del 10 % en Cataluña hasta 600.000 €, con rebajas en algunas. En una nueva se paga IVA, un 10 % en la península y Baleares. Y se suman notaría y registro, gestoría y tasación.

Hay ayudas públicas que tocan esta cuenta. Los avales del ICO permiten en 2026 que el banco financie más del 80 % a jóvenes de hasta 35 años y a familias con menores. Y el Real Decreto-ley 26/2026 (BOE del 30 de septiembre de 2026) creó un préstamo público al 0 % para la primera vivienda, por el menor del 20 % del valor o 50.000 €, a cambio de un precio máximo de venta permanente. Necesitaba que el Congreso lo convalidara y un acuerdo del Gobierno que fijara quién puede pedirlo. Si está en marcha cuando leas esto y cumples sus requisitos, de tus ahorros saldrían sobre todo los impuestos y los gastos. Compruébalo en el BOE.

La tabla: ¿a quién le llega?

Con los tres números hacemos la tabla, siempre con la regla del 35 %, una fija al 3 % a 30 años y sin otras deudas. Un piso medio de 85 m² cuesta en España unos 250.000 €.

El sueldo medio, con la regla, se queda a unos 50.000 € del piso medio. Y la pareja que junta dos sueldos como el de Marta puede pagar unos 1.350 € de cuota y llegar a un piso de unos 400.000 €, pero necesita unos 120.000 € ahorrados.

El límite de los ahorros

Hasta aquí parece que todo depende del sueldo, pero a la tabla le falta una columna: los ahorros. Si esa pareja tiene 60.000 €, el piso al que llega con esta cuenta no es de 400.000 €, es de 200.000 €. Hay dos límites, y los dos se miden en precio de piso: el del sueldo es la hipoteca dividida entre 0,8, y el de los ahorros, lo que vayas a poner en la compra dividido entre 0,3. El límite prudente es el más pequeño. Si te sobran ahorros, con más del 20 % de entrada el piso del sueldo sube: (hipoteca + ahorros) ÷ 1,1.

Muchas veces lo que falta son los ahorros. Lo ha medido el Banco de España en su Informe de Estabilidad Financiera de la primavera de 2026, con datos de 2016 a 2023, entre los hogares en alquiler o en su primera compra con hipoteca: alrededor del 86 % no tenía riqueza para comprar con criterios prudentes (entrada, impuestos y costes y un año de consumo). Por renta, se quedaba corto en torno al 35 %.

Con esto volvemos a Marta. Sus 75.000 € le daban para un piso de 250.000 € y su sueldo, con la regla, para uno de 200.000 €. Compró hasta donde llegaban sus ahorros, por encima de lo que marcaba su sueldo. En la primera guía de la serie se dijo que compraba sin ahogarse; con esta cuenta delante, hay que corregirlo: iba más justa de lo que contamos.

Entonces, ¿cómo se la dieron?

Se la pudieron dar porque la regla del 35 % no es una ley: es el criterio que más usan los bancos y cada uno decide con los suyos. El Banco de España dice que pasar de ese umbral no te deja fuera automáticamente: un banco puede ser más flexible o el comprador puede tener ayuda de su familia. Pasarse del 30 % no es raro: en 2025, el 21,2 % de las hipotecas nuevas (por importe) nació con una cuota superior al 30 % de la renta del hogar. Pero Marta va mucho más lejos: la cuota media a finales de 2025 era el 23,5 % de la renta neta del hogar, y en muchos hogares entran dos sueldos. Ella, sola, está en el 43,7 %.

En el ejemplo, Marta tiene contrato indefinido, no debe nada más y puso de su bolsillo la entrada y los gastos. Qué banco se la habría dado y cuál no, no podemos decírtelo: depende de lo que mira cada uno además del sueldo.

Lo que le cuesta pasarse de la regla

Marta paga 168 € al mes más de lo que marca la regla (843,21 € frente a 675,50 €). En la guía del fondo de emergencia suponíamos que conseguía apartar 270 € al mes; con la cuota de la regla podría apartar casi 440 €. Además, el día de la firma se quedó a cero. Para un piso de 200.000 € habría necesitado 60.000 €, y de sus 75.000 € le habrían sobrado 15.000 €, más que los 9.600 € del colchón de emergencia que calculamos para ella. El Banco de España solo habla de una compra holgada cuando, después de pagar la entrada y los gastos, te queda para vivir un año.

Conclusión: la cuenta en tres pasos

¿Cuánta hipoteca puedes pedir con tu sueldo? Con la regla del 35 %, una fija al 3 % a 30 años y sin otras deudas, unas 83 veces tu sueldo neto de un mes. Ese es el techo de lo que se considera prudente, no lo máximo que un banco puede llegar a darte.

1. Cuota máxima: tus ingresos netos de todo el año ÷ 12 × 0,35, menos las cuotas que ya pagas.
2. Piso que aguanta tu sueldo: cada 100 € de cuota son 23.719 € de hipoteca a 30 años al 3 % fijo, y la hipoteca ÷ 0,8 es el piso.
3. Piso que aguantan tus ahorros: lo que vayas a poner en la compra ÷ 0,3. El límite prudente es el más barato de los dos.

Pruébala con otro caso: 2.200 € netos al mes, 150 € al mes de un coche y 45.000 € ahorrados. La cuota máxima son 620 €, que dan para unos 147.000 € de hipoteca y un piso de unos 184.000 €. Pero sus ahorros solo dan para uno de 150.000 €, y ese es su límite prudente. Cuánto acercarte al tuyo es una decisión tuya. Si además dudas entre firmar ya o esperar, la guía de comprar casa ahora o esperar hace esa cuenta.

Contenido educativo de Titanes del Dinero, no asesoramiento financiero personalizado.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta hipoteca me pueden dar con mi sueldo?

No hay una cifra fija: cada banco aplica sus criterios. Como referencia, el Banco de España explica que las entidades estiman que la deuda no debe pasar del 30 % o 35 % de los ingresos, con un máximo recomendado del 40 % de los ingresos netos. Con el 35 %, una fija al 3 % a 30 años y sin otras deudas, la hipoteca sale de multiplicar por 83 tu sueldo neto de un mes.

¿Cuál es la regla del 35 % de las hipotecas?

Es una práctica de la banca, no una ley: tu cuota, junto con el resto de tus deudas, no debería pasar del 35 % de tus ingresos netos. La Ley 5/2019 obliga al banco a evaluar la solvencia sin fijar porcentajes. Con 1.930 € netos, el 35 % son 675,50 € de cuota, que equivalen a una hipoteca de 160.221 € al 3 % a 30 años.

¿Cuántos ahorros necesito para comprar un piso?

Como cuenta rápida, el 30 % del precio: el 20 % que no financia el banco y un 10 % de impuestos y gastos. En un piso de 250.000 € son 75.000 €. El 10 % varía según la comunidad y si la vivienda es nueva o usada. El piso que aguantan tus ahorros es lo que vayas a poner en la compra dividido entre 0,3.

¿Qué sueldo necesito para un piso de 250.000 euros?

Con la regla del 35 %, una fija al 3 % a 30 años y sin otras deudas, unos 2.400 € netos al mes, unos 480 € más que los 1.930 € de Marta. Con 2.500 € netos, el piso que aguanta el sueldo es de unos 259.000 € a 30 años y de unos 231.000 € a 25 años. Además, harían falta unos 75.000 € de ahorros.

¿Pueden darme una hipoteca aunque pase del 35 % de mis ingresos?

Puede ocurrir: la regla no es una ley y el banco puede ser más flexible o el comprador contar con ayuda de su familia. En 2025, el 21,2 % de las hipotecas nuevas (por importe) tenía una cuota superior al 30 % de la renta del hogar. Pasarse tiene un coste: Marta paga 168 € al mes más de lo que marca la regla.

Fuentes

1. Banco de España, Portal del Cliente Bancario: consejos para firmar tu primera hipoteca: clientebancario.bde.es (consultado el 30 de septiembre de 2026)
2. Banco de España, Informe de Estabilidad Financiera de primavera de 2026: bde.es (consultado el 30 de septiembre de 2026)
3. INE, hipotecas de julio de 2026: ine.es (consultado el 30 de septiembre de 2026)
4. Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 11): boe.es (consultado el 30 de septiembre de 2026)
5. Real Decreto-ley 26/2026 (BOE del 30 de septiembre de 2026): boe.es (consultado el 30 de septiembre de 2026)