¿Hipoteca fija o variable en 2026? Los números reales con el Euríbor al 3,2 %
Marta firmó su hipoteca al 3 % fija. Comparamos 200.000 € a 30 años en fija, variable y mixta con el Euríbor de septiembre de 2026: cuándo gana cada una y dónde está el empate.
La respuesta corta
Con el Euríbor estable, el empate entre fija y variable está en torno al tipo fijo menos el diferencial: en la hipoteca de Marta, el 2,4 %. Por debajo gana la variable y por encima la fija. Con el Euríbor al 3,25 %, su variable costaría unos 30.700 € más de intereses; al 2 %, unos 15.500 € menos. Pesan más los primeros años.
Capítulos del vídeo (12)
- ¿Acertó Marta con su fija?
- La hipoteca de Marta
- Qué es el Euríbor y cómo afecta a tu hipoteca
- Por qué pesan más los primeros años
- Hipotecas de septiembre de 2026: fija, variable y mixta
- Tres futuros para el Euríbor
- ¿Y si se repite la historia?
- El punto de equilibrio
- La hipoteca mixta corta
- Cuánto cuesta dormir tranquilo
- Si ya tienes una variable
- Conclusión
En esta guía
- ¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a una hipoteca variable?
- ¿Por qué pesan más los primeros años de la hipoteca?
- ¿Qué hipotecas hay en septiembre de 2026: fija, variable o mixta?
- ¿Qué pasa si el Euríbor baja, se queda o sube?
- ¿Y si se repite la historia del Euríbor?
- ¿A partir de qué Euríbor compensa la fija o la variable?
- ¿Compensa una hipoteca mixta?
- ¿Cuánto cuesta dormir tranquilo con una fija?
- Si ya tienes una variable, ¿puedes pasarla a fija?
- Entonces, ¿se equivocó Marta?
El caso
Marta, la de comprar o alquilar, firmó en 2026 una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 % fijo: 843 € al mes. Ya vimos qué hacer con dinero que sobra en la guía de amortizar hipoteca o invertir. Ahora toca la pregunta que quedó en el aire: ¿acertó al elegir fija?
Con el Euríbor de septiembre de 2026, una variable típica le costaría unos 90 € más al mes a partir del segundo año. Parece que acertó, pero una hipoteca dura 30 años y desde 1999 el Euríbor ha pasado de más del 5 % a estar por debajo de cero.
Aquí comparamos la misma hipoteca en fija, variable y mixta con las cifras del vídeo, calculadas con el Euríbor de septiembre de 2026 y las ofertas que revisamos ese mes. Los caminos que probamos para el Euríbor son supuestos, no previsiones. No es un ranking de bancos ni una recomendación personal.
¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a una hipoteca variable?
El Euríbor es, más o menos, lo que cuesta a los grandes bancos europeos financiarse a un año. Se mueve sobre todo según lo que se espera del Banco Central Europeo, que en 2026 subió los tipos en junio y de nuevo el 10 de septiembre.
En una variable pagas el Euríbor más un diferencial, que es lo que añade tu banco. En el ejemplo el diferencial es de 0,60 puntos. En septiembre de 2026 el Euríbor rondaba el 3,25 % (3,247 % en el dato oficial), así que el tipo sería del 3,85 %. Cada 6 o 12 meses, según el contrato, el banco revisa el índice y recalcula la cuota.
Es una simulación: la misma hipoteca con diferencial 0,60 y revisión anual con el Euríbor de octubre. En 2021 los diferenciales solían ser más altos, así que es una ilustración con el diferencial de hoy.
¿Por qué pesan más los primeros años de la hipoteca?
Cada cuota devuelve parte de la deuda y paga intereses. En la primera cuota de Marta, 500 € de los 843,21 € son intereses. En el mes 121 son 380,10 € y en el mes 241, 218,31 €. El 51 % de todos los intereses de la fija (53.225 € de 103.555 €) se paga en los primeros 10 años.
Por eso no es lo mismo que el Euríbor suba al principio o al final. Un punto más en una revisión del primer año sube la cuota unos 118 € al mes con 200.000 € pendientes. Con unos 95.000 € y 11 años por delante, ese mismo punto la sube unos 46 €.
¿Qué hipotecas hay en septiembre de 2026: fija, variable o mixta?
La mayoría elige fija. De las hipotecas sobre viviendas inscritas en julio de 2026, el 62,3 % eran a tipo fijo (dato provisional del INE). En 2008, el 97,9 % eran variables.
| Tipo | Condiciones del ejemplo |
|---|---|
| Fijas bonificadas | Del 2,55 % al 3,05 %, con plazos y requisitos distintos. Sin bonificar, el tipo puede subir hasta un punto |
| Variable típica | 2,50 % el primer año y después Euríbor + 0,60 |
| Mixta de 3 años | 1,80 % tres años y después Euríbor + 0,70 |
| Mixta de 5 años | 2,00 % cinco años y después Euríbor + 0,60 |
| Marta | 3 % fijo, en la parte alta del rango de las fijas bonificadas |
Selección de ofertas revisadas, no todo el mercado. La variable y las mixtas son modelos a 30 años con revisión anual construidos con los tipos de ofertas bonificadas, no la oferta concreta de un banco. Se comparan cuotas e intereses, sin seguros ni gastos.
Un aviso sobre la TAE: en una variable se calcula con el Euríbor de partida, como si no fuera a cambiar (art. 8.4 de la Ley 5/2019). Sirve para comparar ofertas, pero no predice lo que acabarás pagando.
¿Qué pasa si el Euríbor baja, se queda o sube?
El primer año gana la variable: con su 2,5 %, Marta pagaría 790,24 € frente a 843,21 €. Lo que decide es lo que ocurre después. Probamos tres supuestos con el Euríbor constante desde la primera revisión.
| Supuesto del Euríbor | Cuota de la variable desde el año 2 | Intereses frente a la fija |
|---|---|---|
| Baja al 2 % | 800,38 € | 15.540 € menos |
| Se queda en el 3,25 % | 933,22 € (90,02 € más) | 30.690 € más |
| Sube al 4,5 % | 1.076,88 € | 80.683 € más |
Supuestos, no previsiones. El 4,5 % es más que el máximo de octubre de 2023 (4,160 %) y menos que el de julio de 2008 (5,393 %). Con 1.076,88 €, la cuota se llevaría el 55,8 % de los 1.930 € netos de Marta.
En el mejor de estos tres supuestos la variable ahorra unos 15.500 €; en el peor cuesta más de cinco veces eso. No son los únicos caminos: si el Euríbor bajara al 0 % y se quedara ahí, el ahorro sería de 81.059 €. La variable puede ganar por mucho, pero necesita que el Euríbor baje y se quede abajo.
¿Y si se repite la historia del Euríbor?
Probamos otro recorrido con datos reales: la media anual del Euríbor de 2000 a 2026 (2026, de enero a agosto), repitiendo el último dato para completar los 30 años. La media del camino es del 1,94 %, incluso por debajo del 2 % del primer supuesto. Aun así, la variable solo gana por 7.548 € de intereses.
La razón es el orden. Ese recorrido empieza en 2000, con el Euríbor en el 4,78 %, justo cuando Marta más debe. Con los mismos años reordenados para empezar en 2006 (solo tres años caros antes de la bajada de 2009) la ventaja de la variable sube a 24.194 €. Mismo Euríbor, otro orden, otro resultado. Y eso no se puede elegir el día de la firma.
| Recorrido | Media del Euríbor | Ventaja de la variable |
|---|---|---|
| Empezando en 2000 | 1,94 % | 7.548 € |
| Empezando en 2006 | 1,94 % | 24.194 € |
| 5 % las 5 primeras revisiones y 1,5 % después | 2,10 % | Gana la fija por 3.374 € |
Intereses totales en euros nominales, sin actualizar. Año 1 de la variable al 2,50 %.
¿A partir de qué Euríbor compensa la fija o la variable?
Con un Euríbor más o menos estable, el empate entre la variable y la fija de Marta está en torno al 2,4 %: su tipo fijo menos el diferencial (3 menos 0,60). Por debajo gana la variable y por encima, la fija. Con el primer año barato, el cálculo exacto da el 2,43 %. Si el Euríbor cambia por el camino, pesan más los primeros años, que es cuando más se debe, y la regla deja de ser exacta.
En septiembre de 2026 el Euríbor estaba por encima de ese punto y la media histórica (1,91 % entre 1999 y 2025), por debajo. Las previsiones que encontramos para finales de 2027, publicadas entre julio y septiembre de 2026, van del 2,3 % al 2,7 %: CaixaBank Research 2,26 %, Bankinter entre 2,55 % y 2,65 % y Funcas 2,70 %. Cubren el próximo año y pico, no los próximos 30.
Con tu hipoteca puedes hacer la misma resta: el tipo fijo que te ofrecen menos el diferencial de la variable. Es una orientación; después hay que mirar las condiciones de cada oferta y si podrías aguantar las subidas de cuota.
¿Compensa una hipoteca mixta?
Una mixta parece lo mejor de los dos mundos: unos años fijos y baratos, y después variable. Con los tipos de dos mixtas bonificadas de septiembre aplicados a la hipoteca de Marta:
| Concepto | Mixta de 3 años | Mixta de 5 años |
|---|---|---|
| Tipo en el tramo fijo | 1,80 % | 2,00 % |
| Cuota en el tramo fijo | 719,40 € (123,81 € menos) | 739,24 € (103,97 € menos) |
| Ahorro de cuotas acumulado | 4.457 € | 6.238 € |
| Cuota después, con el Euríbor al 3,25 % | 926,92 € (83,72 € más) | 906,21 € (63,00 € más) |
| Tiempo en gastarse ese ahorro con el Euríbor al 3,25 % | 53 meses | 99 meses |
| Idem con el Euríbor al 4,5 % | 20 meses | 33 meses |
| Euríbor de empate | 2,56 % | 2,80 % |
Modelos a 30 años con revisión anual. Tras el tramo fijo, la de 3 años es Euríbor + 0,70 y la de 5 años, Euríbor + 0,60. Las ofertas reales tienen otros plazos y requisitos.
Una mixta de 3 años se parece más a una variable con un primer tramo barato que a una fija. Cuantos más años fijos tenga, menos expuesta está al Euríbor, porque cubre los años en los que más intereses se pagan.
¿Cuánto cuesta dormir tranquilo con una fija?
Se suele decir que es mejor pagar un poco más y dormir tranquilo. En el caso de Marta ese seguro tiene precio: si el Euríbor bajara al 2 %, la fija le costaría unos 43 € al mes de media (15.540 € entre 360 meses). A cambio se quita de encima el riesgo de una cuota por encima de 1.000 €.
No basta con que la variable pueda salir más barata al final: hay que poder pagarla durante los años caros. Y esa no fue la peor prueba posible: con el Euríbor de julio de 2008 la cuota sería de 1.198,20 €. Si para cubrir una subida así hubiera que tirar de tarjeta, el problema llegaría mucho antes de saber qué hipoteca ha ganado. Por eso conviene tener montado el fondo de emergencia.
Si ya tienes una variable, ¿puedes pasarla a fija?
Puedes intentarlo, con tu banco (novación) o llevándote la hipoteca a otro (subrogación). La compensación por pasar de variable a fija no puede superar la pérdida financiera del banco ni el 0,05 % del capital reembolsado, y solo se aplica en los 3 primeros años del préstamo; después es cero (art. 23 de la Ley 5/2019). Pero la ley no obliga al banco a concederlo, y la fija será la que haya en ese momento, no la que ves anunciada hoy.
Con el reparto de gastos de la Ley 5/2019, notaría, registro y gestoría los paga el banco; la tasación, el cliente (Banco de España). Si otro banco te hace una oferta vinculante, tu banco tiene 15 días naturales desde el certificado de deuda para proponerte una novación (Ley 2/1994), y no estás obligado a aceptarla.
Hay otra vía: amortizar. En una variable firmada desde junio de 2019, la comisión por devolver dinero antes es del 0,25 % durante 3 años o del 0,15 % durante 5, según el contrato, y después desaparece. Cada euro que devuelves deja de generar intereses, suba lo que suba el Euríbor. Las cuentas están en la guía de amortizar hipoteca o invertir.
Entonces, ¿se equivocó Marta?
Todavía no lo puede saber nadie. Si el Euríbor se queda por encima del 2,4 %, sobre todo en los primeros años, habrá pagado menos intereses que con la variable. Si se queda por debajo, habrá pagado más a cambio de una cuota estable. Y eso también vale algo: saber que, pase lo que pase, su cuota seguirá en 843 €. Si aún no has decidido si comprar, empieza por la guía de comprar o alquilar.
Antes de elegir la tuya, haz tres cuentas:
- Resta el diferencial al tipo fijo. Te da una idea de dónde está tu empate.
- Calcula tu cuota con un Euríbor alto, como el de 2023, y comprueba si podrías pagarla.
- En una mixta, mira cuántos años fijos tienes de verdad. Cuantos menos, más se parece a una variable.
Supuestos del cálculo
- Hipoteca de 200.000 € a 30 años. Sistema francés, cuotas mensuales y revisión anual. Euros nominales, sin inflación y sin actualizar los intereses de cada año.
- Euríbor de septiembre de 2026: referencia de cálculo del 3,25 %, redondeo de la media del mes (3,247 % en el dato oficial). Los datos se consultaron el 29 de septiembre de 2026.
- Variable de ejemplo: 2,50 % el primer año y Euríbor + 0,60 después. Es una variable típica construida con condiciones bonificadas de septiembre, no la oferta de un banco concreto.
- Los escenarios del Euríbor (2 %, 3,25 % y 4,5 % constantes desde la primera revisión) son supuestos, no previsiones. La simulación histórica usa medias anuales de 2000 a 2026, con 2026 de enero a agosto y repetida en los dos últimos años.
- Se comparan cuotas e intereses manteniendo las bonificaciones los 30 años, sin el coste de seguros ni productos vinculados, comisiones de apertura, tasación ni gastos. Sin bonificar, el tipo puede subir hasta un punto.
- El punto de equilibrio solo es exacto con el Euríbor constante. Si cambia por el camino, pesan más los primeros años.
- El sueldo neto de Marta es de 1.930 €, como en el resto de la serie. Las previsiones del Euríbor son a 12 meses y no hay garantía de que no existan revisiones posteriores a las consultadas.
Contenido educativo de Titanes del Dinero, no asesoramiento financiero personalizado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable en 2026?
Depende del Euríbor que venga y de cuándo llegue. En el ejemplo de Marta (200.000 € a 30 años), con el Euríbor estable el empate está en torno al 2,4 %: por debajo gana la variable y por encima, la fija. En septiembre de 2026 el Euríbor rondaba el 3,25 %, pero las previsiones a finales de 2027 van del 2,3 % al 2,7 %. Nadie puede asegurar de qué lado quedará en 30 años.
¿Cuánto más pagaría Marta con una variable si el Euríbor se queda en el 3,25 %?
Pagaría 933,22 € al mes desde el segundo año, unos 90 € más que los 843,21 € de su fija, y unos 30.690 € más de intereses en 30 años. Si bajara al 2 %, la variable ahorraría 15.540 €; si subiera al 4,5 %, costaría 80.683 € más. Son supuestos, no previsiones.
¿Por qué importa tanto el orden en que sube o baja el Euríbor?
Porque los intereses pesan al principio: el 51 % de los de la fija de Marta se paga en los primeros 10 años. Con las medias anuales del Euríbor de 2000 a 2026, la variable gana por 7.548 €; con los mismos años reordenados para empezar en 2006, por 24.194 €.
¿Compensa una hipoteca mixta de pocos años fijos?
Una mixta de 3 años se parece más a una variable con un primer tramo barato. En el modelo, ahorra 123,81 € al mes durante tres años (4.457 €), pero con el Euríbor al 3,25 % esa diferencia se gasta en unos 53 meses. La de 5 años tiene su empate en un Euríbor del 2,80 %.
¿Puedo pasar mi hipoteca variable a fija?
Puedes intentarlo con tu banco o con otro. La compensación está limitada al 0,05 % del capital reembolsado, solo en los 3 primeros años del préstamo, y nunca por encima de la pérdida financiera del banco. La ley no obliga a concederlo y la fija será la que haya en ese momento (Ley 5/2019, art. 23).
Fuentes
- Banco de España, Euríbor mensual (tabla 19.1): bde.es (consultado el 29 de septiembre de 2026)
- BOE, Euríbor de agosto de 2026: boe.es (consultado el 29 de septiembre de 2026)
- BCE, decisión de política monetaria del 10 de septiembre de 2026: ecb.europa.eu (consultado el 29 de septiembre de 2026)
- INE, hipotecas de julio de 2026: ine.es (consultado el 29 de septiembre de 2026)
- INE, hipotecas sobre viviendas por tipo de interés (serie fijo y variable): ine.es (consultado el 29 de septiembre de 2026)
- HelpMyCash, ofertas de hipotecas a tipo fijo: helpmycash.com (consultado el 29 de septiembre de 2026)
- HelpMyCash, ofertas de hipotecas mixtas: helpmycash.com (consultado el 29 de septiembre de 2026)
- Futur Finances, previsión del Euríbor: futurfinances.com (consultado el 29 de septiembre de 2026)
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (arts. 8 y 23): boe.es (consultado el 29 de septiembre de 2026)
- Ley 2/1994, subrogación y modificación de préstamos hipotecarios: boe.es (consultado el 29 de septiembre de 2026)
- Real Decreto-ley 19/2022, medidas de apoyo a deudores hipotecarios: boe.es (consultado el 29 de septiembre de 2026)
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: novación o cambio de condiciones: clientebancario.bde.es (consultado el 29 de septiembre de 2026)
Sigue con
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