La respuesta corta
Depende sobre todo de lo que suba el piso, no del alquiler. La rentabilidad de los anuncios es bruta: en el piso de Javier, un 6,1 %, que después de meses vacíos, gastos del dueño, impuestos de la compra e IRPF se queda en un 3,7 % neto. Con hipoteca, el primer año le deja unos 32 € al mes. A 20 años, con nuestros supuestos, el piso hipotecado acaba con más dinero que un fondo indexado si sube más de un 1 % al año de media, y en torno a un 1,5 % si las cosas van algo peor; si se queda quieto, gana el fondo. La ventaja sale de la deuda, que también multiplica las pérdidas.
En esta guía 11 apartados
- ¿Cuánto piso puedes comprar para alquilar con 75.000 €?
- Rentabilidad bruta: la cifra de los anuncios
- De rentabilidad bruta a neta en cuatro pasos
- Con hipoteca: cuánto deja un piso alquilado el primer año
- ¿Cuántos pisos hacen falta para vivir de rentas?
- A 20 años: ¿piso con hipoteca o fondo indexado?
- Los riesgos que no salen en la rentabilidad
- Los decretos de vivienda de octubre de 2026: qué cambiaría
- Conclusión: tres cuentas para cualquier piso
- Haz tu cuenta
- Preguntas frecuentes
El caso
Javier es el vecino de Marta en la guía de comprar o alquilar. Ganan lo mismo y tenían los mismos 75.000 € ahorrados. Marta se compró un piso para vivir; Javier alquiló uno igual en el mismo edificio, por 1.280 € al mes, y metió sus ahorros en un fondo indexado a la bolsa mundial. Con la bolsa al 6 % al año, ese fondo llegaría en 20 años a unos 240.500 €, o a unos 203.600 € si lo vendiera todo y pagara los impuestos. Ahora Javier se pregunta lo mismo que mucha gente que quiere vivir de rentas: ¿y si usara esos 75.000 € para comprar un piso y alquilarlo?
Los anuncios de pisos para invertir hablan de rentabilidades del 6 o el 7 % al año. Esa cifra no es mentira, pero no es la que te llevas: es bruta. En esta guía hacemos la cuenta entera con un piso del edificio de Javier: de la rentabilidad del anuncio a la neta, lo que le deja el primer año con hipoteca y qué pasa a 20 años frente a dejar el dinero en el fondo. Al final tienes tres cuentas que puedes hacer con cualquier piso que estés mirando.
¿Cuánto piso puedes comprar para alquilar con 75.000 €?
Lo primero es saber cuánto te presta el banco, y para un piso que no va a ser tu casa presta menos. Para vivir, los bancos suelen financiar hasta el 80 % del precio. Si no vas a vivir en él, según el comparador HelpMyCash, en octubre de 2026 lo normal era como mucho entre el 60 y el 70 %, a 20 o 25 años y a veces con un interés más alto. No lo dice ninguna ley: es costumbre de la banca, y cada banco decide.
Con esas condiciones, un piso como el de Marta, de 250.000 €, no le llega: con un 70 % de hipoteca harían falta 100.000 € entre la entrada y los impuestos y gastos de la compra, 25.000 € más de los que tiene. El que sí le sale es uno más pequeño en el mismo edificio, de unos 64 m², por 187.500 €.
| Partida | Cuánto |
|---|---|
| Precio del piso (unos 64 m²) | 187.500 € |
| Entrada (30 %) | 56.250 € |
| Impuestos y gastos de la compra (10 %) | 18.750 € |
| Lo que pone Javier | 75.000 € |
| Hipoteca (70 %), al 3,5 % fijo a 25 años | 131.250 € |
| Cuota | 657,07 € al mes (7.884,82 € al año) |
Mismo precio por metro que el piso de Marta (250.000 € por 85 m²). El 10 % de impuestos y gastos de compra es el redondeo que usamos siempre en el canal. El 70 % y los 25 años son lo más favorable del rango de HelpMyCash (fuente privada, 1 de octubre de 2026).
Ese 10 % de la compra es un redondeo: cuánto sale de verdad según tu comunidad, partida a partida, está en la guía de impuestos y gastos al comprar una casa. El 3,5 % de la hipoteca es un supuesto nuestro, algo por encima de la media de las hipotecas nuevas, que en agosto de 2026 era del 3,04 % según el Banco de España, porque a quien no va a vivir en el piso le suelen cobrar más.
Y hemos elegido a propósito lo más favorable para el piso. Con la misma hipoteca a 20 años, la cuota sube a 761,20 € al mes y el primer año ya le faltarían 866 €. Además, Javier se queda sin ahorros de reserva: pone todo lo que tiene.
Rentabilidad bruta: la cifra de los anuncios
Los portales hablan de rentabilidad bruta: el alquiler de un año dividido entre el precio del piso. Sin gastos y sin impuestos. Según idealista, en el segundo trimestre de 2026 la media de España estaba en el 6,5 % (un año antes, en el 7,2 %), y entre las capitales iba del 7,4 % de Jaén al 3,4 % de San Sebastián. El Banco de España, con estadísticas oficiales y otro método, da bastante menos.
| Dónde | Rentabilidad bruta |
|---|---|
| Jaén (la capital más alta) | 7,4 % |
| Media de España | 6,5 % |
| Barcelona | 5,2 % |
| Madrid | 4,7 % |
| San Sebastián (la capital más baja) | 3,4 % |
| España, según el Banco de España | 2,9 % |
| El piso de Javier | 6,1 % |
idealista: segundo trimestre de 2026, con precios de anuncio de alquiler y de venta (fuente privada). Banco de España: 12 meses hasta junio de 2026 (un año antes, 3,19 %), con datos del INE y del Ministerio de Vivienda; es otra metodología y no se compara punto a punto con la de idealista.
El piso de Javier se alquilaría por 960 € al mes, en proporción a lo que paga él por el suyo: 11.520 € al año. Entre 187.500 €, sale un 6,1 % bruto, un poco por debajo de la media de los anuncios. Usamos la cuenta de los anuncios porque es la más favorable para el piso.
La calculadora de comprar o alquilar hace esta misma división al revés: el precio entre el alquiler de un año. Cuantos más años de alquiler cuesta un piso, más baja es su rentabilidad bruta.
De rentabilidad bruta a neta en cuatro pasos
Ahora quitamos todo lo que el anuncio no cuenta. Son cuatro pasos y puedes repetirlos con cualquier piso. Primero hacemos la cuenta como si Javier lo hubiera pagado al contado, con los números del primer año.
Paso 1, los meses vacíos. Entre un inquilino y el siguiente, el piso puede pasar un tiempo sin alquilar. No hay estadística oficial, así que suponemos un mes vacío cada dos años: medio mes al año, 480 € menos. Javier cobraría 11.040 €.
Paso 2, los gastos del dueño. El IBI, la comunidad y el mantenimiento los tomamos de los del piso de Marta, en proporción al tamaño. Los seguros son un supuesto nuestro.
| Gasto | Al año |
|---|---|
| IBI, el impuesto del ayuntamiento | 375 € |
| Comunidad (60 € al mes) | 720 € |
| Reparaciones y mantenimiento | 900 € |
| Seguro de hogar | 200 € |
| Seguro de impago (4 % del alquiler) | 460,80 € |
| Total | 2.655,80 € (el 23,1 % del alquiler) |
IBI, comunidad y mantenimiento: los del piso de Marta en la guía de comprar o alquilar, a escala de 64 m². Seguros: supuestos, con precios de referencia de OCU y Kelisto (fuentes privadas). El seguro de impago paga según las condiciones de su póliza.
Casi la cuarta parte del alquiler se va en gastos. Le quedan 8.384,20 € al año, unos 700 € al mes, antes de impuestos.
Paso 3, dividir entre lo que costó de verdad. El piso no le costó 187.500 €, sino 206.250 €: también puso los 18.750 € de impuestos y gastos de la compra. 8.384,20 € entre 206.250 € dan un 4,07 %. Si dividieras solo entre el precio te saldría un 4,47 %, pero esos impuestos de la compra también salieron de su bolsillo.
Paso 4, Hacienda. En la declaración, Javier resta del alquiler los gastos y la amortización, que es el desgaste del edificio: el 3 % al año de lo que costó la construcción, sin el suelo. Suponiendo que la construcción es la mitad, son 3.093,75 € al año que restan aunque no salgan de su bolsillo. Le quedan 5.290,45 € de rendimiento y, por alquilar una vivienda para que alguien viva en ella, la ley solo cuenta la mitad: tributa por 2.645,23 €. Con su sueldo, a un tipo marginal del 30 %, son 793,57 € de IRPF.
| Paso | Le queda al año | Rentabilidad |
|---|---|---|
| Alquiler de 12 meses | 11.520 € | 6,14 % bruta, sobre 187.500 € |
| 1. Meses vacíos (480 € menos) | 11.040 € | |
| 2. Gastos del dueño (2.655,80 € menos) | 8.384,20 € | |
| 3. Sobre lo que costó de verdad (206.250 €) | 8.384,20 € | 4,07 % |
| 4. IRPF (793,57 € menos) | 7.590,63 € | 3,68 % neta |
Ley del IRPF, art. 23: reducción del 50 % para los contratos de alquiler de vivienda firmados hasta el 1 de diciembre de 2026. Tipo marginal del 30 % con la base imponible de Javier (26.050 €) y una escala autonómica igual a la estatal (supuesto). Amortización con la construcción supuesta en la mitad del valor; en la realidad se reparte con los valores del recibo del IBI.
Esta parte puede cambiar con uno de los decretos de vivienda publicados en octubre de 2026: para algunos contratos nuevos, la reducción del IRPF sería del 100 % y la neta de Javier subiría al 4,07 %. Lo vemos más abajo.
Con hipoteca: cuánto deja un piso alquilado el primer año
Hasta aquí, la cuenta era con el piso pagado. Pero Javier ha puesto 75.000 € y debe 131.250 €, y eso lo cambia todo, para bien y para mal. El primer año cobra 11.040 €, paga 2.655,80 € de gastos y 7.884,82 € de cuotas. Hacienda se lleva solo 112,50 €, porque los intereses de la hipoteca también se restan. Le quedan 386,88 € en todo el año. Con eso no se vive de rentas.
Pero no todo lo que paga al banco es gasto. De esos 7.884,82 € de cuotas, 4.540,44 € son intereses y 3.344,38 € son deuda que ya no debe: en la práctica, se la ha pagado el inquilino. Y lo que le sobra mejora cada año, porque el alquiler sube y la cuota no:
| Año | Alquiler del año | Le sobra | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 11.520 € | 387 € (32 € al mes) | 127.906 € |
| 2 | 11.750 € | 512 € (43 € al mes) | 124.442 € |
| 5 | 12.470 € | 899 € (75 € al mes) | 113.296 € |
| 10 | 13.767 € | 1.592 € (133 € al mes) | 91.913 € |
| 15 | 15.200 € | 2.347 € (196 € al mes) | 66.447 € |
| 20 | 16.782 € | 3.170 € (264 € al mes) | 36.119 € |
Le sobra: lo que cobra (el alquiler del año sin el medio mes vacío) menos gastos, cuotas (7.884,82 € al año) e IRPF. Alquiler y gastos suben un 2 % al año; hipoteca al 3,5 % fijo a 25 años. Con la hipoteca al 4,5 %, el primer año le faltarían 203 €.
Y la deuda hace de lupa. Si el piso sube un 3 % el primer año, Javier gana 5.625 €, aunque casi todo el dinero es del banco. Si baja un 10 %, pierde 18.750 €, la cuarta parte de lo que puso. Y con una bajada del 30 %, 56.250 €: tres cuartas partes.
¿Cuántos pisos hacen falta para vivir de rentas?
Javier y Marta cobran de sueldo unos 1.930 € netos al mes. Para sacar eso en rentas con pisos como este, pagados del todo, la cuenta del primer año es esta:
| Pisos | Lo que cuestan | Rentas al año, antes de IRPF | Al mes |
|---|---|---|---|
| 1 | 206.250 € | 8.384,20 € | 698,68 € antes de IRPF |
| 2 | 412.500 € | 16.768 € | 1.397 € netos, sin IRPF |
| 3 | 618.750 € | 25.153 € | 2.058 € netos (453 € de IRPF al año) |
Números del primer año, con los mismos gastos y el medio mes vacío. Lo que cuestan incluye los impuestos y gastos de la compra. IRPF si fueran sus únicas rentas, con la reducción del 50 % y el mínimo personal de 5.550 €. Los 1.930 € netos al mes son el sueldo de Marta, 30.000 € brutos al año.
Harían falta 3 pisos pagados, unos 620.000 €, para pasar de los 1.930 € al mes. Con 75.000 € y una hipoteca, el primer año salen 32 €. Si lo que buscas es dejar de trabajar, la cuenta de cuánto dinero hace falta, con o sin pisos, está en la guía de independencia financiera. Con un piso hipotecado, lo que de verdad importa es otra cosa: cuánto valdrá dentro de 20 años.
A 20 años: ¿piso con hipoteca o fondo indexado?
Para comparar usamos el método de la guía de comprar o alquilar: lo que le sobra al piso cada año, Javier lo mete en el fondo. Suponemos que el alquiler sube un 2 % al año, porque la ley limita las subidas, que los gastos suben otro 2 %, que la bolsa da un 6 % neto y que la vivienda sube un 3 %, como en aquella guía. Son escenarios, no previsiones.
Con el piso subiendo un 3 % al año, a los 20 años valdría 338.646 €, le quedarían 36.119 € de hipoteca (le faltan 5 años) y tendría 52.640 € en el fondo con lo que le ha ido sobrando. Sin vender nada, 355.167 €, frente a los 240.535 € del fondo.
Si lo vendiera todo, libre de inquilino, se irían 61.617 €: 12.293 € de inmobiliaria, 5.625 € de plusvalía municipal y 43.699 € de IRPF, contando lo ganado con el fondo. Ojo con un detalle: las amortizaciones que restó cada año en la renta, 61.875 € en 20 años, se descuentan de lo que le costó el piso, y eso sube la ganancia al vender. Le quedarían 293.550 €, frente a 203.582 € si vende el fondo.
| El piso sube al año | Piso vale | Sin vender | Vendiéndolo todo |
|---|---|---|---|
| 0 % | 187.500 € | 204.021 € | 185.723 € |
| 1 % | 228.786 € | 245.306 € | 212.028 € |
| 2 % | 278.615 € | 295.136 € | 249.004 € |
| 3 % | 338.646 € | 355.167 € | 293.550 € |
| 4 % | 410.836 € | 427.356 € | 344.540 € |
| Fondo indexado, sin piso | 240.535 € | 203.582 € |
Sin vender: piso menos hipoteca pendiente (36.119 €) más el fondo con lo que sobra (52.640 €). Vendiéndolo todo: inmobiliaria del 3 % más IVA, plusvalía municipal con el coeficiente de 20 años vigente en octubre de 2026 e IRPF del ahorro. Si el piso no sube, no hay plusvalía municipal. Alquiler y gastos +2 % al año, bolsa al 6 % neto, hipoteca al 3,5 %.
¿Y si el piso no sube nada en 20 años? Entonces se queda en 185.723 € y gana el fondo. El empate está en que el piso suba un 0,71 % al año, algo menos de un 1 %. Pero ese empate se mueve mucho con los supuestos:
| Si cambia esto | Empate |
|---|---|
| Nada: supuestos de la guía | 0,71 % |
| Hipoteca al 3 % | 0,22 % |
| Hipoteca al 4,5 % | 1,50 % |
| Hipoteca a 20 años en vez de 25 | 0,96 % |
| Financiación del 60 % (piso de 150.000 €) | 1,12 % |
| El alquiler sube un 1 % al año | 1,54 % |
| El alquiler sube un 3 % al año | -0,48 % |
| La bolsa da un 4 % | -1,40 % |
| La bolsa da un 8 % | 2,66 % |
| Alquiler como en Barcelona (5,2 % bruto) | 2,18 % |
| Alquiler como en Madrid (4,7 % bruto) | 2,78 % |
| Rentabilidad del Banco de España (2,9 % bruto) | 4,44 % |
Un empate negativo quiere decir que el piso gana aunque baje un poco de precio. Cada fila cambia un solo supuesto y deja los demás como en la guía.
La rentabilidad bruta de partida es lo que más mueve el resultado. Con un alquiler como los de Madrid, un 4,7 % bruto en lugar de un 6,1 %, el primer año le faltarían 1.466 € y el piso tendría que subir casi un 3 % al año para empatar.
Y fíjate de dónde sale la ventaja. Con los mismos 75.000 €, Javier podría comprar sin hipoteca un piso de 68.182 € y pagar su 10 % de gastos. Subiendo un 3 % al año, a los 20 años le quedarían 204.711 € vendiéndolo todo, frente a los 203.582 € del fondo: más o menos un empate. Sin hipoteca, el piso tiene que subir un 2,94 % al año para empatar. Lo que hace ganar al piso hipotecado es la deuda, y la deuda es también lo que multiplica las pérdidas.
Los riesgos que no salen en la rentabilidad
Todo lo anterior supone que las cosas salen según lo previsto. Hay cuatro riesgos que la rentabilidad no enseña:
- Concentración. En el fondo, los 75.000 € de Javier están repartidos entre unas 1.300 empresas; en el piso, todo depende de un edificio y de un inquilino. Un año entero sin cobrar serían 11.520 €, más de lo que le deja el piso en un año antes de impuestos. El seguro de impago cubre una parte, con los límites de su póliza.
- Liquidez. Un fondo se vende, en general, en unos días; un piso puede tardar meses. Y solo la inmobiliaria se lleva algo más de un 3,5 % del precio con la comisión que suponemos (3 % más IVA): unos 6.806 € con el precio de hoy.
- Tiempo. A un fondo indexado no se le rompe la caldera un domingo. Un piso alquilado hay que gestionarlo.
- Las reglas del alquiler. En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la subida anual de la renta tiene como tope el índice de alquileres del INE, el IRAV, que en agosto de 2026 era del 2,47 %. Y pueden cambiar, como acaba de pasar.
Los decretos de vivienda de octubre de 2026: qué cambiaría
El 7 de octubre de 2026, el BOE publicó dos reales decretos-leyes de vivienda: el 29/2026, en vigor desde el día siguiente, y el 28/2026, que entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026. A 14 de octubre de 2026, los dos estaban pendientes de convalidación en el Congreso, que tiene 30 días para votarlos; si no los convalida, quedan derogados. Esto es lo que tocarían del piso de Javier:
- Reducción del IRPF del alquiler (Real Decreto-ley 29/2026). En los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026, sería del 100 % si el dueño alquila por primera vez y la renta queda por debajo del índice de referencia del Ministerio de Vivienda; si no, menor. Si Javier cumpliera eso, no pagaría IRPF por el alquiler y su neta subiría al 4,07 %. Los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026 siguen con las reglas de antes: el 50 % en el caso de Javier.
- Deducción por vivir de alquiler (Real Decreto-ley 29/2026). Un 10 % de lo que pagas por el alquiler de tu casa, si tu base imponible es inferior a 33.007,20 €. A Javier le saldrían 809,12 € al año, pero la perdería por ser dueño de otra vivienda a menos de 50 km de la que alquila.
- Subida de la renta (Real Decreto-ley 29/2026). Sin un nuevo pacto, como mucho un 2 % al año hasta el 31 de diciembre de 2027, y nada si la renta supera el índice de referencia.
- Plusvalía municipal (Real Decreto-ley 29/2026). Desde el 1 de diciembre de 2026, el coeficiente máximo para 20 años o más bajaría de 0,40 a 0,30. En la venta del año 20, Javier pagaría 4.218,75 € en vez de 5.625 € y le quedarían 294.632 €.
- Prórroga y no renovación (Real Decreto-ley 28/2026). Pasados los 5 primeros años, el contrato se alargaría 5 más si nadie avisa, y el casero que no quiera renovar tendría que pagar al inquilino al menos 12 mensualidades, calculadas con el índice de precios del Ministerio, salvo excepciones como necesitar la vivienda para él o para un familiar cercano. Para Javier, vender el piso vacío costaría más o menos un año de alquiler, y el empate con el fondo subiría a entre el 1,13 y el 1,24 % al año.
Comprueba cómo están en el BOE: el Real Decreto-ley 29/2026 y el Real Decreto-ley 28/2026.
Conclusión: tres cuentas para cualquier piso
Entonces, ¿comprar un piso para alquilarlo o invertir? Con nuestros supuestos, el piso con hipoteca acaba con más dinero que el fondo si sube, de media, más de un 1 % al año, y en torno a un 1,5 % si las cosas van algo peor. Si se queda quieto, gana el fondo. El piso sale mejor si sube de forma sostenida, la hipoteca es razonable y tienes colchón para los años malos. El fondo, si el piso se estanca, si necesitas el dinero a mano o si no quieres gestionar un alquiler.
Con el anuncio de un piso delante, haz estas tres cuentas:
- De bruta a neta: quita los meses vacíos, resta los gastos del dueño (IBI, comunidad, seguros y mantenimiento), divide entre el precio más los impuestos y gastos de la compra, y resta lo que pagarías a Hacienda.
- La de cada mes: alquiler menos gastos menos cuota de la hipoteca. Si sale en negativo, la diferencia la pones tú de tu sueldo.
- La de la lupa: calcula el 10 % del precio y compáralo con lo que pones tú. Es lo que perderías si el piso bajara un 10 %. En el de Javier, 18.750 €, la cuarta parte de sus 75.000 €.
Si todavía estás decidiendo dónde vivir, la cuenta de comprar tu casa frente a alquilar e invertir está en la guía de comprar o alquilar, y la de cuándo comprar, en la de comprar casa ahora o esperar.
Supuestos del cálculo
- Javier: 75.000 € en un fondo indexado global; alquila su casa por 1.280 € al mes en el edificio de Marta (lo paga igual en los dos caminos, así que no entra en la comparación); base imponible de 26.050 € y tipo marginal del 30 %, con una escala autonómica igual a la estatal (supuesto). El piso se plantea como pregunta: no decimos que lo compre.
- Piso: 187.500 €, unos 64 m² con el precio por metro del de Marta (250.000 € por 85 m²); alquiler de 960 € al mes, en la misma proporción que los 1.280 € de Javier; impuestos y gastos de compra del 10 % (18.750 €), el redondeo del canal.
- Hipoteca: el 70 % (131.250 €) al 3,5 % fijo a 25 años, lo más favorable del rango habitual para quien compra para alquilar según HelpMyCash (fuente privada, 1 de octubre de 2026; costumbre, no ley). Para vivir, hasta el 80 % (Banco de España, Portal del Cliente Bancario; costumbre, no ley).
- Gastos: IBI (375 €), comunidad (720 €) y mantenimiento (900 €) de la guía de comprar o alquilar, a escala; seguros de hogar (200 €) y de impago (4 % del alquiler), supuestos; medio mes vacío al año, supuesto.
- IRPF: reducción del 50 % (Ley del IRPF, art. 23.2, contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026); amortización del 3 % sobre la construcción, supuesta la mitad de lo que costó el piso con sus gastos.
- A 20 años: alquiler y gastos +2 % al año, bolsa al 6 % neto, vivienda +3 % (de 0 a 4 % en la tabla), lo que sobra al fondo. Venta con inmobiliaria del 3 % más IVA, plusvalía municipal (valor catastral del 50 % del precio con la mitad de suelo, coeficiente de 0,40 y tipo máximo del 30 %) e IRPF del ahorro de 2026. Fondo de Javier: 240.535 € sin vender y 203.582 € vendiéndolo todo, como en la guía de comprar o alquilar.
- Rentabilidades brutas: idealista, segundo trimestre de 2026 (fuente privada, precios de anuncio); Banco de España, 12 meses hasta junio de 2026. Media de las hipotecas nuevas: Banco de España, agosto de 2026.
- Decretos: Reales Decretos-leyes 28 y 29/2026, publicados en el BOE el 7 de octubre de 2026 y pendientes de convalidación a 14 de octubre de 2026. La cuenta base usa el 50 %, que vale tanto si se convalidan como si no.
- Datos y normas consultados el 7 de octubre de 2026; situación de los decretos comprobada en el BOE el 14 de octubre de 2026.
Calculadora · Comprar o alquilar
Comprar o alquilar: la regla de los 10 segundos
Vienen puestas las cifras del vídeo 001 (las de Marta). Cambia las tuyas: la cuenta se hace en tu navegador y no se guarda.
Tu resultado
Con las cuentas del vídeo, comprar gana aunque el piso apenas suba, si te quedas muchos años.
| Años de alquiler que pagan el piso | Qué dicen las cuentas del vídeo |
|---|---|
| Menos de 20 | Comprar gana aunque el piso apenas suba, si te quedas muchos años |
| De 20 a 25 | Depende de lo que suba la vivienda |
| Más de 25 | Comprar es una apuesta a que los precios suban |
Supuestos y límites de la cuenta 4
- La regla sale del modelo del vídeo a 20 años: el mismo presupuesto al mes para los dos, y el que gasta menos invierte la diferencia en un fondo al 6 %.
- La vivienda y el alquiler suben con el tiempo; la cuota de la hipoteca, a tipo fijo, no.
- El coste de ser propietario es la cuota más los gastos del año repartidos en 12 meses (IBI, comunidad, seguros y mantenimiento).
- Es una estimación, no una recomendación.
Cuenta orientativa con las normas y los supuestos del vídeo, no una recomendación personalizada. Nada sale de tu navegador.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad da un piso de alquiler en España en 2026?
Según idealista, la rentabilidad bruta media era del 6,5 % en el segundo trimestre de 2026, con capitales que iban del 7,4 % de Jaén al 3,4 % de San Sebastián (Madrid, 4,7 %; Barcelona, 5,2 %). Son precios de anuncio y sin gastos ni impuestos. El Banco de España, con otro método, daba un 2,9 % en los 12 meses hasta junio de 2026. La neta es bastante menor: en el piso de Javier, un 6,1 % bruto se queda en un 3,7 % neto.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un piso alquilado?
En cuatro pasos sobre el alquiler de un año. Uno: quita los meses que estará vacío (en la guía, medio mes al año). Dos: resta los gastos del dueño, como IBI, comunidad, seguros y mantenimiento. Tres: divide entre lo que costó de verdad, el precio más los impuestos y gastos de la compra. Cuatro: resta el IRPF, después de restar gastos y amortización y aplicar la reducción por alquiler de vivienda. En el piso de Javier, de 187.500 €, pasa del 6,14 % bruto al 3,68 % neto.
¿Cuánto financia el banco para comprar un piso para alquilar?
Menos que para vivir. Para tu casa, los bancos suelen financiar hasta el 80 % del precio; si no vas a vivir en ella, según HelpMyCash, en octubre de 2026 lo normal era como mucho entre el 60 y el 70 %, a 20 o 25 años y a veces con un interés más alto. No es ley, es costumbre de cada banco. Con 75.000 € y un 70 % de hipoteca, el piso que sale es de 187.500 €: 56.250 € de entrada y 18.750 € de impuestos y gastos.
¿Qué es mejor, comprar un piso para alquilar o invertir en un fondo indexado?
Depende sobre todo de lo que suba el piso. Con los supuestos de la guía (hipoteca al 3,5 %, alquiler y gastos +2 % al año, bolsa al 6 %), vendiéndolo todo a los 20 años, el piso hipotecado empata con el fondo si sube un 0,71 % al año: si sube un 3 %, deja 293.550 € frente a 203.582 €; si no sube, 185.723 € y gana el fondo. Con un alquiler como los de Madrid, el empate pasa a casi un 3 %. Sin hipoteca, el piso tiene que subir un 2,94 % al año para empatar.
¿Cuántos pisos hacen falta para vivir de rentas?
Con pisos como el de Javier, pagados del todo, cada uno deja unos 8.384 € al año antes de impuestos, unos 700 € al mes. Para pasar de 1.930 € netos al mes, el sueldo de Marta, harían falta 3 pisos: 618.750 € con los impuestos y gastos de compra, que dejarían 2.058 € netos al mes el primer año. Con 75.000 € y una hipoteca, el primer año salen unos 32 € al mes.
Fuentes
- Real Decreto-ley 29/2026 (reducción del IRPF del alquiler, deducción por alquiler, subida de la renta y plusvalía municipal) boe.es · consultada el 14 de octubre de 2026
- Real Decreto-ley 28/2026 (prórroga de los contratos e indemnización al no renovar) boe.es · consultada el 14 de octubre de 2026
- Ley 35/2006, del IRPF (arts. 23 y 68) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Agencia Tributaria, Manual de Renta 2025: amortización de los inmuebles alquilados sede.agenciatributaria.gob.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (plusvalía municipal, arts. 104 a 110) boe.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Banco de España, síntesis de indicadores del mercado de la vivienda (cuadro 1.5) bde.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Banco de España, tipos de interés de los préstamos nuevos (be1903) bde.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: la tasación y la financiación de la vivienda clientebancario.bde.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- INE, Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) ine.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- Ministerio de Vivienda, Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler mivau.gob.es · consultada el 7 de octubre de 2026
- idealista, rentabilidad de la vivienda en el segundo trimestre de 2026 (fuente privada) idealista.com · consultada el 7 de octubre de 2026
- HelpMyCash, hipoteca para segunda vivienda (fuente privada) helpmycash.com · consultada el 7 de octubre de 2026
- OCU, seguro de impago del alquiler (fuente privada) ocu.org · consultada el 7 de octubre de 2026
- Kelisto, cómo protegerse de los impagos del alquiler (fuente privada) kelisto.es · consultada el 7 de octubre de 2026
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